Rénovation : les travaux à effectuer avant de mettre un logement en location

Votre locataire est sur le départ ? C’est peut-être le moment de rénover le logement ! D’autant plus que pour un bien immobilier en location, rénovation rime avec « valorisation »… mais aussi avec « réglementation ». Pour qu’un appartement (ou une maison) puisse être loué, il doit en effet être décent, sécurisé et confortable. Sans compter qu’une remise en état permet de le rendre bien plus attractif ! Quels travaux prioriser, et comment réduire la facture ? Ootravaux organise votre chantier !

L'essentiel

• La loi impose des critères de salubrité, de sécurité, de confort et de performance énergétique pour qu’un logement puisse être loué. Ce sont donc des travaux à effectuer en priorité.
• Entre le départ d’un ancien locataire et l’arrivée d’un nouvel occupant, rénover est l’occasion de moderniser et de mieux aménager un bien immobilier.
• Différents dispositifs existent pour alléger la facture : avez-vous pensé aux aides financières pour la rénovation ? Elles sont aussi proposées aux propriétaires bailleurs.

Pourquoi rénover avant de mettre un logement en location ?

Voici 4 bonnes raisons de remettre en état un logement après le départ d’un locataire, et avant l’arrivée d’un nouvel occupant.

Proposer un logement décent et aux normes de sécurité

Pour qu’il puisse être loué, un bien immobilier doit répondre à plusieurs critères de salubrité, de sécurité et de confort pour le locataire. Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 fait référence en la matière et prévoit plusieurs points d’attention pour le propriétaire bailleur, c’est-à-dire le propriétaire qui loue.

• Le bien assure la sécurité et la santé du locataire : le logement doit être dans un bon état d’entretien et de solidité, sans infiltrations d’eau ou d’air, et avec une aération suffisante.
• Les matériaux de construction ou des revêtements ne doivent pas présenter de risques manifestes pour les locataires (amiante par exemple).
• Les équipements électriques, de chauffage et de production d’eau chaude doivent fonctionner correctement et être conformes aux normes de sécurité.
• Il faut que les fenêtres, loggias ou encore balcons soient équipés de dispositifs de retenue des personnes (garde-corps).
• Dans des pièces comme le séjour ou la chambre, une lumière naturelle suffisante est requise, ainsi qu’un ouvrant donnant à l’air libre.

Sortir un appartement ou une maison de l’état de passoire thermique

Il existe un autre critère indispensable à respecter : celui de la performance énergétique. La réglementation a été renforcée par la loi Climat et résilience (Loi du 22 août 2021). Ainsi, les maisons ou les appartements disposant d’une étiquette énergétique « G » (passoires thermiques) ne peuvent plus être mis en location depuis le 1^er janvier 2025. L’interdiction s’applique également pour le renouvellement d’un bail.

À noter que le DPE (Diagnostic de performance énergétique) est obligatoire pour un logement en location. Dès lors que le DPE indique une consommation de plus de 420 kWh/m²/an (étiquette G), ajoutez la rénovation énergétique à votre « to-do list ». Entre 330 et 420 kWh/m²/an (étiquette F), prévoyez ces travaux d’ici 2028 maximum.

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Valoriser un logement pour une meilleure rentabilité locative

Rénover permet de valoriser un bien immobilier et d’attirer les candidats à la location. Un bon moyen de limiter les périodes de vacance locative et les démarches, surtout lorsque le locataire se plaît dans le logement et qu’il décide d’y rester longtemps.

Réduire les coûts d’entretien futurs

Le départ d’un ancien locataire est aussi l’occasion de planifier une remise en état des différents équipements du logement. Des éléments vieillissants peuvent ainsi être remplacés avant qu’ils ne posent un problème majeur : une robinetterie vétuste, une peinture qui montre des signes d’usure... Cela limite le risque de faire face à des réparations en urgence, souvent plus coûteuses.

Quels travaux réaliser avant de mettre un logement en location ?

Entre une simple remise en état d’un logement ou sa rénovation énergétique, les travaux à prévoir ne sont pas les mêmes !

Les travaux d’isolation thermique et d’étanchéité

Commencez par réaliser un audit énergétique. Ce diagnostic effectué par des professionnels identifie les améliorations à prioriser, ainsi que leur bénéfice sur l’étiquette énergie du bien immobilier. Il s’agit aussi d’une démarche obligatoire pour bénéficier d’aides financières. Ces travaux comprennent :

• L’isolation thermique des murs, des planchers ou des combles et de la toiture ;
• Le remplacement d’un vitrage simple par un double ou un triple vitrage ;
• Le traitement des ponts thermiques afin d’éviter les déperditions de chaleur ;
• Le remplacement d’un chauffage ancien par un système plus économique et plus respectueux de l’environnement (pompe à chaleur, chaudière à biomasse…) ;
• L’installation d’un système de ventilation plus performant.

Les travaux de mise en conformité et de sécurité

Pour que le logement réponde aux critères de décence, prévoyez d’agir sur plusieurs fronts. Si vous avez déjà œuvré pour une meilleure isolation énergétique, certains points de votre check-list seront déjà probablement cochés !

• La mise aux normes des installations électriques et de gaz, ainsi que le remplacement des équipements vétustes (chauffe-eau ou chaudière par exemple) ;
• La vérification de la ventilation ou l’installation d’une VMC (ventilation mécanique contrôlée), afin d’éviter l’humidité et d'aérer des pièces comme la salle de bains ou la cuisine ;
• Le remplacement des menuiseries (portes, fenêtres…) si elles ne ferment pas correctement ou occasionnent des défauts d’étanchéité ;
• Le contrôle du bon état des garde-corps aux fenêtres, aux balcons ou le long des escaliers. S’ils montrent le moindre signe de vétusté ou de dégradations, c’est le moment de les changer !

Le renouvellement des équipements de l’appartement ou de la maison

Lorsqu’il est loué vide, un logement doit au minimum être équipé d’un système de chauffage, d’un évier raccordé à l’eau chaude et froide, de sanitaires et d’une douche ou d’une baignoire. Dans le cas d’un logement loué meublé, il faut y ajouter d’autres appareils : des plaques de cuisson, un réfrigérateur, un four ou un four à micro-ondes.

L’état de ces différents appareils est détaillé dans le contrat de location (ainsi que dans l’état des lieux d’entrée et de sortie). Mais même sans dégradations et même avec un entretien, ils peuvent montrer des signes d’usure normale. Après le départ du locataire précédent, c’est le moment d’effectuer les remplacements nécessaires. D’autant que des équipements visiblement neufs ou en bon état peuvent aussi convaincre un locataire de signer rapidement son bail !

Le rafraîchissement du logement : la rénovation esthétique

Une moquette usée, un revêtement de sol à l’usure prononcée ou une peinture défraîchie ? Ces différents éléments vous ont peut-être marqué lors de l’état des lieux de sortie du locataire précédent. Il ne s’agit pas forcément de dégradations, mais d’une usure normale du logement. Un coup de neuf s’impose pour que l’appartement ou la maison présente un aspect plus agréable !

Privilégiez des tons neutres et lumineux pour les murs et les plafonds : ils donnent une impression d’espace et permettent au futur locataire de mieux se projeter.

Les revêtements usés (moquette, lino…) peuvent être remplacés par un sol stratifié, un carrelage ou un parquet : misez sur des revêtements faciles d’entretien, pour les conserver le plus longtemps possible.

Les espaces de rangement, les luminaires ou encore les accessoires tels que des nouveaux miroirs dans la salle de bains ne sont pas obligatoires. Mais ils contribuent à rendre un logement accueillant et fonctionnel pour le locataire.

À quels professionnels faire appel pour une rénovation ?

Pourquoi faire appel à des professionnels ?

Le nettoyage d’un logement en location, ainsi que les menues réparations qui n’auraient pas été effectuées par le locataire à sa sortie, sont à la portée de tout bon bricoleur. Mais pour des travaux de rénovation, il est recommandé de faire appel à des professionnels du bâtiment.

Ils vérifient la faisabilité de votre projet et vous proposent des solutions de rénovation en tenant compte de votre budget et des objectifs recherchés. Ces spécialistes disposent d’une expertise réglementaire : ils s’assurent de la mise aux normes des équipements (électricité, plomberie).

Ils maîtrisent les techniques à mettre en œuvre pour vous proposer un résultat pérenne, et offrent des garanties (garantie décennale par exemple) en cas de défauts.

Leur intervention vous fait gagner du temps : un point essentiel pour remettre rapidement un logement en location et éviter la perte de revenus locatifs.

Enfin, retenez qu’en sélectionnant des professionnels certifiés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement), vous pouvez bénéficier d’aides financières.

Rénover un logement en location : quels spécialistes contacter ?

Plusieurs corps de métier interviennent dans la rénovation d’un appartement ou d’une maison :

• Le plombier ou le chauffagiste pour la remise en état des canalisations, la rénovation d’une salle de bain ou l’installation de nouveaux équipements sanitaires ;
• L’électricien pour la mise aux normes du réseau électrique, l’installation de prises ou la modification de l’éclairage ;
• Le peintre en bâtiment pour la rénovation des murs et des plafonds : peintures, papiers peints ou enduits ; 
• Le maçon ou le plaquiste pour installer des cloisons ou renforcer l’isolation des murs ;
• Le menuisier pour la pose de nouvelles ouvertures (portes, fenêtres) ;
• Le couvreur pour réparer une toiture abîmée ou renforcer son isolation ;
• Le carreleur pour la pose d’un revêtement de sol.

Vous pouvez également faire appel aux services d’un architecte d’intérieur ou d’un maître d’œuvre, afin de coordonner les travaux et gagner du temps.

Les aides et les déductions d’impôts pour une rénovation

Bonne nouvelle pour votre budget : il existe des aides pour financer la rénovation ou la remise en état d’un logement. Il est possible d’en bénéficier en tant que propriétaire bailleur. Le montant et les conditions varient.

Des aides pour améliorer la performance énergétique d’un logement

MaPrimeRénov’

Le dispositif MaPrimeRénov’ est accessible à tout propriétaire bailleur, lorsque le logement est occupé à titre de résidence principale par le locataire. Il existe différents volets en fonction des travaux de rénovation énergétique envisagés :

• Par geste (isolation thermique, installation d’un chauffage ou d’eau chaude sanitaire décarboné) ;
• Rénovation d’ampleur : pour deux types de travaux de rénovation énergétique au minimum, et afin de gagner deux classes énergétiques pour le logement ;
• Copropriété : pour l’amélioration énergétique des parties communes ou des parties privatives d’intérêt collectif.

Le montant de l’aide varie selon les revenus du propriétaire bailleur (1).

L’éco-prêt à taux zéro

Ce prêt est accessible sans conditions de revenus, et il permet aux propriétaires bailleurs de financer des travaux d’amélioration énergétique d’un logement en location. Le montant de ce prêt peut atteindre :

• Jusqu’à 30 000 euros pour une rénovation ponctuelle, à rembourser dans un délai maximal de 15 ans ;
• Et jusqu’à 50 000 euros dans le cadre d’une rénovation globale, avec un remboursement à effectuer dans un délai maximal de 20 ans.

Il n’existe pas de plafond de ressources pour bénéficier de cette aide. Les travaux doivent être effectués par des artisans certifiés RGE (Reconnu garant de l’environnement).

Des aides pour transformer et aménager un logement en location

Ma Prime Logement Décent

Cette aide de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) remplace les dispositifs Habiter sain et Habiter serein. Elle est accessible à un propriétaire bailleur, en fonction de ses revenus. Elle permet de financer 25 à 35 % du montant total des travaux, dans la limite de 80 000 euros HT (1). 

La TVA à taux réduit (5,5 % ou 10 %)

Un propriétaire bailleur peut également bénéficier d’une TVA à taux réduit sur des travaux d’amélioration et d’aménagement. Le logement doit être achevé depuis plus de 2 ans et destiné à un usage d’habitation. La TVA s’applique différemment selon le type de travaux :

• TVA à 10 % pour une amélioration, une transformation, aménagement ou entretien du logement, comme la construction de cloisons intérieures ou la pose d’une clôture ;
• TVA à 5,5 % pour une rénovation ou amélioration de la performance énergétique : pose ou installation d’une isolation thermique, d’une pompe à chaleur...

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FAQ : les questions que vous vous posez

Quels sont les travaux à la charge du locataire ?

L’entretien courant du logement, ainsi que les petites réparations, sont à la charge du locataire pendant la durée de son bail. Il s’agit notamment du nettoyage de l’intérieur de l’appartement ou de la maison, ainsi que du jardin s’il en dispose. Cela comprend également l’entretien des équipements, et des petits travaux : des raccords de peintures, le remplacement d’un joint ou d’un flexible de douche par exemple.

Quelle est l’aide à la rénovation pour un logement en location ?

Plusieurs dispositifs existent. Un propriétaire bailleur peut en effet solliciter des aides comme l’Éco-prêt à taux zéro, la prime Logement Décent ainsi que la TVA à taux réduit. Le locataire peut bénéficier des certificats d’économie d’énergie (CEE) ou la prime « Coup de pouce chauffage ».

(1) Economie.gouv.fr
(2) Ecologie.gouv.fr