La transformation d’une ferme en une maison familiale est un projet passionnant et ambitieux. Certains pourraient même dire qu’il est plus simple de construire une maison neuve. Mais comment passer à côté du charme inégalable des vieilles pierres et de cette cheminée centenaire ? Voici comment réussir cette rénovation de la manière la plus sereine possible !
L'essentiel
- Avant de vous lancer dans l’achat et la rénovation d’un corps de ferme, vous devez vérifier si le changement de destination est possible.
- Un diagnostic sérieux est aussi à réaliser avant l’achat : les coûts liés à la remise en état d’une charpente, par exemple, peuvent annuler votre projet.
- Un architecte est le professionnel qui peut participer à toutes les phases de la rénovation : de l’estimation des travaux au suivi du chantier.
- N’hésitez pas à solliciter des aides financières pour la rénovation de votre ferme : vous pouvez ainsi alléger le coût de vos travaux.
Les vérifications administratives et techniques à réaliser avant l’achat de la ferme
Contrairement à d’autres projets de rénovation « classique », vous allez devoir surmonter un premier obstacle administratif. La ferme que vous comptez aménager est un bâtiment initialement destiné à un usage agricole. Sa vocation première n’est pas d’abriter d’autres habitants que des vaches et des cochons. Il faut demander, en premier lieu, si la modification de l’affectation du bâtiment est possible.
Voici comment procéder.
Première étape : une visite à la mairie et plus particulièrement au service urbanisme
Dans un premier temps, il est important de vérifier que vous pouvez demander (et obtenir) le changement de destination : d’un bien à usage agricole, la ferme doit devenir une habitation. Pour cela, vous devez consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme) et vérifier que la ferme se situe dans une zone constructible. Il faut savoir que certaines municipalités ont décidé de ne plus accorder ce type d’autorisation pour préserver le bâti agricole ou industriel.
Deuxième étape : obtenir l’autorisation de la Commission départementale de préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers (CDPENAF)
C’est une spécificité du changement de destination dans les zones agricoles. En effet, ces dernières sont par nature inconstructibles et réservées aux activités agricoles. Pour accorder ou refuser le changement de destination, les différentes autorités concernées (l’État, la Chambre d’Agriculture, le Département et la métropole) examinent 8 critères. Si l’un des critères n’est pas respecté, le projet est refusé. Par exemple, la ferme ne doit pas avoir été utilisée pour une activité agricole au cours des 10 dernières années.
Cela peut paraître contraignant mais cette stratégie permet de lutter contre l’artificialisation des terres agricoles.
Troisième étape : contrôler la faisabilité du projet de rénovation
Une fois que vous avez le feu vert administratif, il est temps de se poser la question de la faisabilité du projet, au niveau architectural et technique. Pour réaliser cette analyse, il est recommandé de faire appel à un architecte. Ce spécialiste de la construction évalue l’état du bâti et vous donne son avis sur l’ampleur des travaux. Un charme certain peut masquer une lourde charge financière. Cette étape est fondamentale pour votre projet : elle conditionne la suite de votre opération immobilière.
Quatrième étape : établir les diagnostics obligatoires pour une ferme
Pour évacuer toutes les surprises au moment de l’achat de la ferme, il est nécessaire de connaître les diagnostics obligatoires :
- Le diagnostic amiante pour les constructions antérieures à juillet 1997 ;
- Le constat de risque d’exposition au plomb pour les constructions antérieures à 1949 ;
- Le diagnostic termite, si vous êtes dans une zone contaminée ;
- Les diagnostics gaz et électricité pour le bâtiment d’habitation.
Le DPE (diagnostic de performance énergétique) n’est pas demandé pour les bâtiments agricoles non chauffés ou dont la température normale est de 12 degrés.
Tous ces documents sont réunis dans le DDT, le dossier de diagnostic technique.
Cinquième étape : déposer un permis de construire
Une fois que vous avez réuni toutes les informations concernant l’état de votre ferme, il est temps de déposer un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux.
Selon la nature de votre projet, vous êtes tenu de solliciter un architecte : s’il s’agit par exemple d’un changement de destination avec des modifications des structures porteuses de de la façade du bâtiment, qui a une surface de plancher de plus de 150 m².
Ce n’est pas obligatoire pour une déclaration préalable de travaux.
Les spécificités de la rénovation d’un corps de ferme
Les corps de ferme présentent des spécificités qui rendent leur rénovation particulière. En effet, il est important de réussir à garder l’authenticité du bâtiment tout en le transformant pour que votre famille puisse y vivre avec tout le confort moderne.
Des longères avec un manque de luminosité
Les bâtiments agricoles ont été conçus pour abriter des animaux ou des produits de la ferme : cela explique souvent la faible luminosité à l’intérieur des corps de ferme. C’est souvent un des premiers éléments à traiter, car les maisons contemporaines sont plutôt très ouvertes sur l’extérieur. Avec des ouvertures importantes comme des baies vitrées, par exemple.
Si vous avez prévu de rénover les combles, la question de la lumière se pose aussi, avec la possibilité de poser des fenêtres de toit, si c’est autorisé par le PLU.
Des corps de ferme avec des réseaux hors-normes
Il est courant de constater que l’installation électrique n’est pas aux normes actuelles : il s’agit en effet de réseaux destinés à des activités agricoles. Ils ne sont pas toujours adaptés pour une maison d’habitation.
Le traitement des eaux usées est aussi à prendre en compte. Pendant longtemps, alors qu’il n’y avait pas de système de tout-à-l’égout, les eaux usées étaient déversées dans la nature. Aujourd’hui, ce n’est plus possible et vous devez prévoir un système pour gérer vos eaux usées comme :
- La création d’une fosse septique ;
- L’installation d’une microstation d’épuration ;
- La réalisation d’un système de filtration par les plantes.
La plomberie, comme le réseau de gaz, peut aussi nécessiter un sérieux lifting pour correspondre aux habitudes de vie des nouveaux propriétaires.
Des spécialistes pour des rénovations de bâtiments anciens
Si vous avez le projet de rénover un corps de ferme, c’est parce que vous aimez les matériaux nobles et anciens. Or, la mise en œuvre des restaurations requiert des spécialistes. La couverture en ardoise ou les murs en moellons doivent être rénovés selon les règles de l’art : il faut prévoir un budget supplémentaire pour ces artisans experts. C’est une donnée à prendre en compte lors de l’achat d’une bâtisse.
Des bâtiments agricoles avec une isolation aléatoire
L’isolation est aussi un sujet sur lequel il est nécessaire de se pencher. En effet, elle est en général inexistante ou peu performante. Et il est impératif de parvenir à bien isoler le corps de ferme, tout en mettant en valeur les murs en pierre ou de la charpente en bois. C’est un vrai défi de parvenir à gérer le caractère ancien des bâtiments avec un aménagement contemporain.
La toiture, un des éléments à prendre en compte
Selon la région, les corps de ferme peuvent présenter une toiture originale : en ardoise ou même en chaume. Au contraire, elle peut être constituée d’un matériau plus industriel comme le bardage en bac acier ou le panneau sandwich. Efficace mais pas toujours en accord avec votre esthétique de la ferme réhabilitée. La remise en état de la toiture mobilise le plus souvent un budget important.
Des matériaux à chiner ou à récupérer
Pour conserver et même sublimer le charme d’un corps de ferme, il est préférable de ne pas miser uniquement sur des matériaux contemporains. Si vous voulez conserver le charme du bâtiment pour votre future maison, n’hésitez pas à chiner des vieilles fenêtres ou des portes anciennes. Certaines spécialistes peuvent aussi vous fournir les pierres qui manquent pour la restauration de votre cheminée. Tous ces éléments et ces détails participent à la réussite de votre projet.
Les étapes pour rénover et transformer un corps de ferme
Une fois que vous avez franchi les obstacles administratifs et que vous avez eu la confirmation que les travaux étaient réalisables, il ne reste plus qu’à… y aller !
Consolider les éléments structurels du corps de ferme
Ce n’est pas ce qui se voit le plus mais c’est pourtant le plus important : la structure du bâtiment. Des fondations à la toiture, il est indispensable de demander conseil à des spécialistes avant l’achat de la ferme. Pour ensuite, commencer ces travaux prioritaires.
Si le bâti est très ancien, il est probable que les fondations ne soient pas très profondes. Si vous envisagez des travaux qui modifient considérablement la taille et la forme du corps de ferme, il faut prévoir des fondations adaptées.
Après le sol, la toiture : si vous avez besoin de revoir la couverture ou de changer certains éléments de la charpente, cela fait aussi partie du début du chantier. Pour certaines rénovations, cela peut engendrer des frais importants à cause des matériaux comme du chaume ou de l’ardoise naturelle. Vous participez à la préservation et la restauration du patrimoine de la région.
Quand vous vous attaquez aux murs de la ferme, vous envisagez l’isolation indispensable pour une habitation familiale. Vous devez aussi penser aux différentes ouvertures pour apporter une belle luminosité.
Rénover et créer des ouvertures pour votre ferme
Une fois que la charpente a été revue et les fondations consolidées, vous pouvez procéder à la création des ouvertures. En effet, malgré tout le charme de ces bâtisses anciennes, vous avez envie d’espace et de lumière. Or, les pièces étaient souvent nombreuses et sombres : il faut créer des nouveaux espaces avec une belle luminosité.
Pour tous ces travaux « lourds », vous devez vous faire accompagner par un spécialiste tel qu’un architecte. Il est tout à fait compétent pour répondre à vos attentes concernant le nouvel aménagement de votre ferme. Il peut vous expliquer pourquoi vous ne pouvez pas installer la baie vitrée de vos rêves. À cause de problèmes de structure ou du PLU qui interdit ce type d’ouverture qui dénature le bâti patrimonial, par exemple. À la place, il vous proposera une solution technique en accord avec les textes réglementaires.
Réaliser l’intérieur de votre ferme pour vivre en famille
Cette partie est souvent celle qui est préférée par les acheteurs : créer des nouveaux espaces pour imaginer la vie à l’intérieur.
Une nouvelle organisation de l’espace intérieur
Les chambres sont nombreuses et mal disposées ? Toujours avec l’aide d’un architecte, vous établissez un plan pour redistribuer les nouveaux espaces. Cela implique aussi la création d’un nouveau plan électrique, d’un réseau de plomberie.
Ce travail réclame une attention particulière. Il conditionne votre budget mais aussi l’évolution de votre maison sur les années à venir. En effet, c’est le moment de décider si le nombre de chambres est suffisant pour accueillir les enfants puis les petits-enfants ou les proches, par exemple. Il est toujours préférable de prévoir les arrivées d’eau, même si elles sont en attente.
Le temps des devis pour votre rénovation
Une fois que le plan de la maison est établi, il est temps de passer à la phase devis. Cette étape est souvent difficile avec des compromis à trouver. Le coût d’un carrelage artisanal trop élevé sera peut-être remplacé par celui d’un revêtement standard, mais cela vous permet d’augmenter le prix pour votre installation de chauffage.
Là encore, les conseils de votre architecte sont indispensables pour vous aider à choisir l’artisan qui correspond le mieux à votre projet, tout en veillant au respect du budget.
Astucen’hésitez pas à faire des demandes d’aides financières pour la rénovation énergétique de votre corps de ferme : éco-prêt à taux zéro, aides de l’ANAH, certificats d’économies d’énergie (CEE)...
Restez informé : les offres changent, mais si vous êtes éligible, vous pourrez bénéficier d’un coup de pouce financier toujours bienvenu.
La décoration du corps de ferme
La décoration arrive en fin de travaux, et pourtant vous y avez pensé dès le début du chantier. Mais il a fallu attendre que tous les éléments techniques soient réalisés pour ensuite passer à la phase la plus personnelle et la plus sympathique. Vous pouvez enfin choisir la couleur de la peinture de votre salon qui est parfaite avec ce canapé que vous avez dégoté dans une brocante. Ce meuble sera parfait près de votre cheminée en pierre et sous les poutres en bois apparentes.
Si vous avez les moyens de vous offrir un architecte d’intérieur, n’hésitez pas : il peut vous apporter des conseils qui feront la différence au moment de votre aménagement. Vous n’avez pas le budget ? Pas de panique, faites appel au système D en créant des « mood boards ». En consultant des revues ou des sites spécialisés dans la décoration, vous n’aurez pas de difficultés à connaître les dernières tendances pour votre cuisine ou pour votre chambre parentale.
Imaginer les extérieurs de votre ferme
Si vous avez choisi de vivre dans une ferme, c’est aussi pour profiter d’un extérieur ! Vous n’êtes pas obligé de réaliser les travaux en même temps que la rénovation de votre maison, mais vous pouvez déjà y penser. En revanche, n’hésitez pas à glisser la rénovation de votre façade dans la première tranche de travaux à effectuer. Si un échafaudage est monté pour votre toiture, pourquoi ne pas en profiter pour rénover votre façade ? C’est une option à prendre en compte !
L’aménagement des extérieurs nécessite aussi un certain budget, surtout si vous voulez qu’il soit en harmonie avec le corps de ferme. Pourquoi ne pas miser sur un jardin anglais à la fois structuré et naturel ? Et pour un confort ultime, construire un bassin pour profiter pleinement de votre maison ?
FAQ : les questions que vous vous posez
Quel budget pour rénover une ferme ?
Le budget pour rénover une ferme varie fortement selon l’état et la surface : comptez généralement entre 1 000 et 2 000 € par m², hors aménagements extérieurs ou équipements spécifiques.
Qui paie la rénovation de la ferme ?
La rénovation est en principe à la charge du propriétaire. Certaines aides peuvent toutefois alléger le coût pour le propriétaire occupant ou bailleur.
Comment puis-je transformer une ferme en habitation ?
Il faut obtenir un permis de construire pour changer la destination du bâtiment, respecter les normes d’habitation (isolation, assainissement, sécurité) et réaliser les travaux adéquats.
Quelles aides pour rénover une grange ?
Plusieurs aides existent : MaPrimeRénov’, aides de l’ANAH, éco-prêt à taux zéro ou subventions locales selon la nature des travaux et votre situation.
