Refaire les fondations d’une maison ancienne ? Une opération délicate, qui nécessite une intervention directe sur la structure de la maison ! Reprendre le sous-œuvre devient indispensable lorsque la structure de votre maison montre des signes de faiblesse : des fissures, un affaissement du sol. C’est aussi une étape à prévoir en rénovation, lorsque vous envisagez une extension ou une surélévation. Quelles sont les différentes méthodes et dans quels cas sont-elles recommandées ? À quels professionnels confier ce chantier ? Ootravaux vous aide à rénover sur de bonnes bases !
L'essentiel
- La base de votre maison, ce sont les fondations : une fissure ou un affaissement sont des signes évidents qui montrent que des travaux de réparation doivent être effectués.
- Les fondations doivent aussi être renforcées lorsque vous modifiez la structure du bâtiment : pour une rénovation, ou la construction d’une extension et d’une surélévation par exemple.
- Il existe plusieurs solutions pour refaire les fondations, et celles-ci diffèrent selon les contraintes du bâti et la nature du sol : pieux, injection de résine ou encore semelles en béton.
- Depuis le diagnostic jusqu’à la réalisation des travaux, différents professionnels interviennent pour garantir la solidité du bâtiment. N’hésitez pas à demander des devis !
Récapitulatif des différentes solutions pour refaire les fondations d’une maison
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Méthode de reprise |
Recommandations |
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Semelles filantes en béton armé |
Lorsque les fondations sont peu profondes, et qu’il n’y a pas de signe d’affaissement brutal. |
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Semelles isolées (en plot) |
Pour le renfort d’un point spécifique, dans le cas d’affaissements ou pour bâtir une extension / surélévation. |
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Micropieux |
Pour des fondations peu profondes, un sol instable ou avec peu de portance. La méthode convient également pour une extension ou une surélévation. |
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Pieux |
Solution préconisée pour des grands bâtiments ou des sols très instables. |
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Injection de résine expansive |
Pour corriger des tassements localisés ou des affaissements peu profonds. |
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Puits alternés |
Méthode recommandée pour des fondations difficiles d’accès ou en milieu urbain (bâti mitoyen). |
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Tranchées blindées |
Fondations difficiles d’accès ou maisons mitoyennes. |
Dans quels cas faut-il refaire les fondations d’une maison ancienne ?
Les fondations ne sont pas forcément la première chose à laquelle vous pensez lorsque vous vous lancez dans un projet de rénovation. Et pourtant, c’est la base… au sens premier du mot ! La reprise de fondation est indispensable dans plusieurs situations.
Des signes qui révèlent un problème structurel
Le rôle des fondations est de supporter tout le poids de votre maison : elles assurent la stabilité du bâti. Alors si vous observez des fissures ou des déformations, des vérifications s’imposent ! Plusieurs indices montrent qu’il existe un problème au niveau des fondations.
- Des fissures (fissure en escalier notamment) sur les murs porteurs ;
- Des encadrements de portes ou de fenêtres qui semblent déformés ou mal alignés ;
- Des déformations visibles sur les planchers ou la toiture ;
- Ou encore un affaissement du sol.
Ces dégâts ont différentes origines. Ils peuvent faire suite à des mouvements du terrain : un phénomène de retrait-gonflement par exemple, lorsque les périodes de forte humidité et de sécheresse se succèdent. C’est notamment le cas sur les sols argileux.
Des inondations, des travaux à proximité (avec des micro-secousses) ou l’absence d’un drainage efficace et la dégradation des matériaux d’origine sont d’autres causes possibles.
Un projet de rénovation ou d’extension
Les fondations ont aussi besoin d’être renforcées lorsque vous modifiez la structure du bâtiment. C’est le cas lorsque :
- Vous ajoutez un étage (surélévation) à votre maison ;
- Vous modifiez la toiture avec des matériaux plus lourds ou une nouvelle charpente ;
- Vous créez une extension ou une terrasse surélevée, dont le poids repose en partie sur des murs porteurs.
Il est alors indispensable de vérifier que les fondations existantes supportent des contraintes différentes, ainsi qu’une charge plus importante. Sinon, vous risquez de mettre en péril la pérennité de votre projet de rénovation et la solidité de votre logement.
Reprise des fondations : les différentes techniques
En fonction du diagnostic structurel, plusieurs méthodes peuvent être préconisées. Elles tiennent compte de l’état de la maison, des études géotechniques ainsi que de l’accessibilité des fondations.
La reprise en augmentant la surface d’appui
Il s’agit d’étendre la base en largeur. Ce type de réparation permet notamment de mieux répartir les charges sur des fondations peu profondes mais qui reposent sur un sol porteur.
Les semelles filantes en béton armé
La technique consiste à creuser sous les murs porteurs, par petites sections, afin d’y couler des semelles en béton armé. L’appui au sol est élargi et renforcé. La méthode convient pour des fondations peu profondes, lorsqu’il n’existe pas d’affaissement brutal. Elle nécessite un terrassement important.
Les semelles isolées (ou en plot)
Cette méthode est très similaire à celle des semelles filantes puisqu’il faut également creuser. Le béton est coulé sous forme de plots ou de blocs, afin de renforcer des points d’appui spécifiques : en angle de mur ou sur des poteaux. Cette solution est préconisée pour un affaissement localisé ou pour le renforcement d’une partie spécifique : en vue de bâtir une extension par exemple.
La reprise avec report des charges
Lorsque les fondations ne sont pas assez profondes, il peut être nécessaire de transférer les charges vers une couche plus résistante et plus stable du sous-sol. Ici aussi, plusieurs approches sont possibles.
Les micropieux
Cette technique consiste à installer des petits pieux en béton armé ou en acier sous les fondations existantes, soit à la verticale soit inclinés. Ces micropieux, dont le diamètre ne dépasse pas 300 mm, sont forés à grande profondeur. Ils sont indiqués pour le renforcement d’une fondation peu profonde. Ils peuvent également être recommandés pour des sols instables ou qui présentent peu de portance. Enfin, ils conviennent pour un projet de rénovation : extension ou surélévation.
Les pieux
Le principe est le même que l’installation de micropieux, mais leur diamètre peut atteindre 20 à 45 cm (méga-pieux). Les pieux supportent des charges lourdes ; ils sont donc plutôt recommandés pour des travaux de réparation de bâtiments de grande envergure, ou pour des sols très instables.
L’injection de résine expansive
Une résine expansive est injectée à différents niveaux de profondeur pour combler les vides et stabiliser les sols. Ce procédé est préconisé pour des zones où les fondations souffrent de tassements localisés, ou d’affaissements peu profonds. L’injection de résine expansive est rapide, mais elle ne convient pas lorsque les fondations doivent être redressées.
Les puits alternés
Des puits verticaux sont creusés sous les fondations existantes à intervalles réguliers afin d’y couler du béton armé. Il s’agit de l’une des solutions possibles lorsque le sous-œuvre est difficile d’accès, comme en milieu urbain pour des maisons mitoyennes.
Les tranchées blindées
Comme les puits alternés, la méthode consiste à agir par étapes successives sous les fondations. Mais au lieu de puits, ce sont des tranchées étroites et profondes qui sont creusées. Une fois étayées, ces tranchées sont remplies de béton armé. Cette technique est aussi préconisée pour du bâti mitoyen.
Le diagnostic structurel : la démarche incontournable pour refaire des fondations
Avant même de savoir « comment agir », il faut répondre à deux autres questions : « où » et « pourquoi » ! Le diagnostic structurel permet d’identifier l’origine des dégâts, et d’évaluer l’état réel du sous-œuvre. Il est réalisé par des experts : un bureau d’études techniques (géotechnique ou structure), un géologue, un géotechnicien ou un ingénieur structure.
Vérifier l’état structurel de la maison
Le professionnel prend une série de mesures pour identifier les faiblesses du bâtiment et déterminer les points sur lesquels des actions de renforcement sont indispensables. Pour cela, il analyse les fissures (leur localisation, leur forme…) ainsi que leur évolution dans le temps. Il contrôle la stabilité des éléments de la maison (murs porteurs, planchers, toiture…). Lorsque les fondations sont accessibles en sous-sol ou dans un vide sanitaire, le professionnel vérifie leur état. Enfin, il identifie d'éventuels problèmes d’humidité, comme des infiltrations ou des remontées capillaires qui fragilisent les matériaux.
Effectuer une étude géotechnique des sols
L’étude des sols permet de vérifier l’état du terrain au plus près. Des sondages (ou carottages) peuvent être effectués pour analyser la composition des sols, ainsi que leur portance, c’est-à-dire leur capacité à supporter la charge de la maison. L’étude géotechnique identifie des zones de faiblesse : une terre argileuse plus fréquemment soumise au phénomène de retrait-gonflement, ou encore la présence d’eau souterraine.
Les étapes clés d’un chantier de rénovation des fondations d’une maison
Dès lors que les résultats du diagnostic sont connus, les travaux peuvent commencer. Ils se déroulent en plusieurs phases.
Choisir la solution technique et planifier les travaux
Le bureau d’études, le géologue ou l’ingénieur recommandent différentes approches pour renforcer les fondations, en tenant compte des caractéristiques de votre maison et de son environnement. C’est le moment de solliciter des professionnels : une entreprise spécialisée dans la réalisation de fondations et le gros-œuvre, ou des artisans (terrassiers, maçons…). Assurez-vous que le chantier soit bien planifié, avec un devis qui détaille la technique appliquée ainsi que les délais de réalisation.
Effectuer les démarches administratives
Avant de rénover les fondations d’une maison, il est indispensable de consulter les règles d’urbanisme locales (PLU) et de se rapprocher de la mairie. Selon l’ampleur des travaux, une déclaration préalable ou un permis de construire peut être obligatoire, en particulier si vous modifiez la structure ou l’aspect extérieur du bâtiment. L’autorisation obtenue doit ensuite être affichée durant toute la durée du chantier. Ne pas respecter ces démarches expose à des sanctions et à la suspension des travaux.
Sécuriser le chantier et préparer l’intervention
Au contraire des fondations réalisées en construction neuve (c’est-à-dire sans maison), la reprise sur une maison ancienne implique de conserver le bâtiment existant. Celui-ci doit donc être protégé, avec des étaiements, des filets ou encore des bâches si la maison est habitée. L’objectif est de garantir la résistance du bâti, ainsi que la sécurité des professionnels et des occupants.
Il peut aussi être nécessaire de créer des accès pour les engins de chantier pendant la durée des travaux.
Bon A SavoirCe type de travaux peut engendrer du bruit, des vibrations ou de la poussière. Si votre maison est mitoyenne ou en lotissement, informez vos voisins avant le début du chantier. Certaines communes imposent des horaires de travaux et la pose d’un affichage. Prévoyez aussi un nettoyage régulier des abords, notamment pour éviter les salissures sur la voie publique.
Reprendre les fondations de la maison
C’est le moment de commencer les travaux à proprement parler. Ils impliquent des opérations lourdes : du terrassement notamment. Selon la méthode choisie, les professionnels interviennent sur des sections données pour éviter toute déstabilisation du bâtiment.
Après le forage, les micropieux ou les pieux sont posés, ou le béton est coulé. Les renforts sont connectés aux fondations existantes (armatures, scellement…).
Contrôler la stabilité et effectuer des tests de portance
Après ces opérations, il est essentiel de vérifier que le renforcement des fondations présente le résultat attendu : une plus grande résistance ! Des essais de portance peuvent être effectués. Le sol peut ensuite être rebouché et remis à niveau.
À quels professionnels faire appel pour refaire les fondations d’une maison ?
Intervenir sur les fondations d’une maison ne laisse pas de place à l’improvisation. Il s’agit d’une intervention qui demande une grande connaissance des sols et des structures, ainsi que du savoir-faire… et un matériel adapté. Aussi, évitez de vous lancer dans ces travaux, même si vous avez une expérience du bricolage ! Plusieurs corps de métier peuvent être sollicités.
Le bureau d’études techniques et le géologue
Ces spécialistes interviennent en amont des travaux, afin d’identifier les contraintes.
- Le bureau d’études géotechniques (ou le géologue) ;
- Le bureau d’études structure (ou l’ingénieur).
Leurs diagnostics permettent de déterminer les méthodes à appliquer en fonction de la nature et de la portance des sols, et de la profondeur des fondations existantes.
Le maître d’œuvre ou l’architecte
La reprise de fondations est une intervention minutieuse et vous n’avez peut-être ni l’envie, ni le temps de coordonner les interventions des artisans. C’est le rôle dévolu au maître d’œuvre ou à l’architecte : ce professionnel de la construction s’assure aussi que les travaux soient effectués en toute conformité. À noter : l’intervention d’un architecte est obligatoire dans le cas d’un agrandissement de maison, dès lors que la surface habitable atteint ou dépasse 150 m².
Le terrassier ou l’entreprise de terrassement
Ce professionnel intervient à plusieurs niveaux : la préparation du sol, le creusement ainsi que le forage. Il prend en charge l’évacuation des remblais, la création d’étais pour stabiliser la terre ainsi que la réalisation de tranchées techniques.
Le maçon ou l’entreprise de gros-œuvre
C’est le spécialiste du béton et des structures ! Le maçon réalise la fondation proprement dite, c’est-à-dire qu’il coffre et coule le béton, pose les armatures métalliques, les pieux ou les plots. Il met en place un drainage pour éviter toute infiltration d’eau.
AstucePour préparer votre projet de rénovation, Ootravaux vous recommande de comparer les devis de plusieurs professionnels pour chaque corps de métier. Vous pourrez ainsi bénéficier des meilleurs prix, et prendre le temps de vérifier les certifications des entreprises : RGE (Reconnu Garant de l’Environnement), label Qualibat, etc.
FAQ : les questions que vous vous posez
Quel est le coût du renforcement des fondations d'une maison ?
Le prix du renforcement varie selon la méthode employée et l’état du sol : comptez de 10 000 € à plus de 50 000 €, parfois jusqu’à 100 000 € pour les chantiers complexes ou les grandes surfaces. Certaines méthodes légères (injection de résine) commencent autour de 5 000 €.
Est-il possible de poser de nouvelles fondations sous une vieille maison ?
Oui, il existe des techniques spécialisées de reprise en sous-œuvre permettant de créer ou renforcer des fondations sous une maison ancienne. L’opération nécessite l’expertise d’un professionnel et peut impliquer l’injection de béton, la pose de micropieux ou d’autres solutions adaptées à l’état du bâtiment.
Quel est le coût des travaux d'affaissement d'une maison ?
Selon la gravité de l’affaissement, les coûts varient : injection de résine (15 000–25 000 €), pose de micropieux (30 000–60 000 €), vérinage hydraulique (à partir de 40 000 €). Chaque cas nécessite un diagnostic précis pour chiffrer la bonne solution.
