De l’humidité persistante dans votre logement ? Attention à l’insalubrité !

Moisissures, infiltrations, condensation persistante : ces signes ne doivent jamais être ignorés, surtout lorsqu'ils affectent durablement votre confort et votre santé. Surtout lorsque ces signes persistent et affectent votre confort et votre santé. Si cela arrive chez vous, il s’agit peut-être d’un grave problème d’humidité, synonyme de non-décence du logement. Comment agir dans ce cas, et quels sont vos droits en tant que locataire ? Quelles sont les obligations du propriétaire ? Ootravaux fait le point sur les démarches à effectuer en cas d’humidité excessive et d’insalubrité.

L'essentiel

• Chaque propriétaire bailleur est tenu de louer un logement décent. C’est-à-dire sans humidité excessive, dans des conditions normales d’utilisation et d’entretien par le locataire.
• La persistance de signes d’humidité après nettoyage met en évidence un problème grave dans le logement. Cela peut aussi avoir des répercussions sérieuses sur la santé des occupants.
• En tant que locataire, vous devez demander des travaux à votre propriétaire en le notifiant par courrier recommandé.
• Les travaux peuvent être de différentes natures : réfection du toit ou de la façade, rénovation de l’isolation, installation d’une VMC. Tout dépend de la cause de l’humidité.

Humidité et insalubrité : les responsabilités du propriétaire et du locataire

Comprendre les différences entre logement indécent, insalubre et indigne

Les notions de logement indécent, insalubre et indigne sont proches, mais se rapportent à différents degrés de gravité. Cela n’implique pas les mêmes critères ni les mêmes procédures.

Pour le propriétaire : l’obligation de fournir un logement décent

Critères de décence

Un propriétaire bailleur est tenu de proposer un habitat décent à ses locataires : la maison ou l’appartement ne doit présenter aucun risque pour la santé et la sécurité des habitants. Les critères de décence sont définis par la loi, à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 (1). Certains concernent l’humidité et la qualité de l’air. Par exemple : « Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

Performance énergétique et ventilation

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et résilience en 2023, la notion de décence inclut aussi la performance énergétique :

• Consommation d’énergie inférieure à 450 kWh par m² de surface habitable et par an pour les logements dont les baux ont été signés après 2023 ;
• Le calendrier d'interdiction à la location s'applique progressivement selon l'étiquette DPE du logement : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux. Cette interdiction sera étendue aux logements classés F en 2028, puis aux logements classés E en 2034. Les logements classés D, C, B et A restent autorisés à la location sans restriction liée à leur étiquette énergétique.

Si le DPE tient compte de l’isolation et du type de chauffage, il englobe aussi l’efficacité de la ventilation : la présence d’une VMC (ventilation mécanique contrôlée), par exemple.

Pour le locataire : le devoir d’entretenir son logement

De son côté, le locataire doit maintenir le logement en bon état : l’entretien courant et certaines réparations sont à sa charge. Cela inclut par exemple les équipements de chauffage et la ventilation :

• Ramonage des conduits ;
• Entretien annuel de la chaudière ;
• Nettoyage des bouches d’entrée et d'extraction d’air ;
• Aération quotidienne.

Le locataire doit aussi fournir une assurance habitation qui couvre les éventuels dommages liés à un dégât des eaux. Enfin, sa responsabilité peut être engagée en cas de détériorations causées par négligence et manque d’entretien.

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Comment reconnaître un grave problème d’humidité ?

Les signes qui doivent vous alerter

Certains signes mettent rapidement en évidence un problème d’humidité dans un logement. Mais c’est surtout leur persistance après nettoyage et les conséquences sur la qualité de vie qui révèlent une situation potentiellement sérieuse.

Les causes les plus fréquentes d’humidité

Différents facteurs peuvent être à l’origine d’une humidité excessive dans un logement.

Il peut tout d’abord s’agir d’une anomalie structurelle avec des infiltrations d’eau, des fissures ou des remontées capillaires non traitées. Une ventilation absente ou insuffisante, combinée à des ponts thermiques, est une autre cause possible.

Reste le cas accidentel : un dégât des eaux suffit à rendre un logement anormalement humide, surtout sans réparation.

À noter que la négligence du locataire peut causer ou aggraver une anomalie : grilles ou conduits non nettoyés et obstrués, VMC en panne non réparée, manque d’aération quotidienne, etc.

Que faire en cas de logement insalubre à cause de l’humidité ?

Votre logement présente un grave problème d’humidité, au point de remettre en cause son caractère décent ou sa salubrité ? En tant que locataire, vous devez avertir votre propriétaire et lui demander des travaux.

Informer le propriétaire de la non-décence du logement

La première chose à faire est de prévenir le propriétaire ou l’agence gestionnaire, en privilégiant autant que possible une résolution à l’amiable. Vous pouvez tenter un premier contact par téléphone ou courrier simple, si vous connaissez bien le bailleur et si vous avez de bonnes relations. Mais retenez que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception reste indispensable pour faire valoir vos droits.

En parallèle, prenez soin de rassembler des preuves : photos des moisissures, des matériaux endommagés et des pièces concernées. Face à des problèmes de santé, un certificat médical établi par votre médecin constituera également un élément probant solide.

Et si le propriétaire ne réagit pas ?

Si le bailleur ne répond pas ou s'il conteste la non-décence de son bien, l'étape suivante est la mise en demeure, envoyée par lettre recommandée avec avis de réception. Pour qu'elle soit juridiquement solide, ce courrier doit mentionner explicitement la nature des travaux demandés, les désordres constatés avec les preuves à l'appui, ainsi qu'un délai de réponse raisonnable — généralement un mois. Sans ces éléments, la mise en demeure perd de sa portée en cas de recours ultérieur devant un juge.

Le propriétaire dispose de deux mois pour réagir. Sans réponse ni action de sa part dans ce délai, ou s’il n’est toujours pas d’accord, il est possible de solliciter :

• Le juge des contentieux ;
• La commission départementale de conciliation ;
• Un conciliateur de justice.

Les démarches de conciliation sont gratuites.

Logement insalubre : les autres interlocuteurs à contacter

Plusieurs professionnels et organismes peuvent soutenir votre démarche :

• Un huissier de justice pour constater les dégâts et constituer un dossier solide ;
• L'assurance habitation en cas de dégât des eaux ou tout autre sinistre lié à une humidité excessive : le délai légal de déclaration est de 5 jours ouvrés à compter de la date de constatation du sinistre, et non de sa survenance. Si vous découvrez tardivement des dégâts anciens, vous restez dans les délais à partir du moment où vous en avez eu connaissance. Conservez toutes les preuves datées (photos, échanges écrits) pour appuyer votre déclaration. ;
• L’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) pour demander des conseils juridiques ;
• La CAF (caisse d’allocations familiales) : si vous êtes bénéficiaire de l'APL, la CAF peut suspendre le versement de cette aide au propriétaire en cas de manquement avéré à ses obligations. Pour déclencher cette procédure, vous devez signaler la situation à votre CAF en fournissant les preuves du problème (photos, courriers, mise en demeure). Pendant la suspension, l'APL est consignée et peut être versée directement au locataire pour financer un relogement temporaire si nécessaire.
• L’Agence Régionale de Santé (ARS) ou la mairie dans les cas les plus graves, pour faire reconnaître une situation d’insalubrité ou d’habitat indigne.

Les sanctions auxquelles s’expose le propriétaire bailleur

Si le bailleur n’engage pas les travaux de mise en conformité, il s’expose à des sanctions (2). Le juge peut exiger la réalisation de la rénovation, demander la baisse ou la suspension du loyer, interrompre le bail voire le résilier. Le propriétaire peut aussi être contraint de verser des dommages et intérêts au locataire. Sur le plan pénal, les sanctions varient selon la gravité de la situation : une amende contraventionnelle de 450 à 750 euros par infraction peut être prononcée pour les manquements les moins graves. En cas d'insalubrité avérée ou de mise en danger délibérée des occupants, les peines encourues sont bien plus lourdes : jusqu'à 50 000 euros d'amende et deux ans d'emprisonnement, conformément au Code de la santé publique et à la loi ALUR.

Le droit au relogement du locataire

En cas de logement déclaré insalubre par arrêté préfectoral, le propriétaire est légalement tenu d'assurer le relogement du locataire à ses frais. Ce relogement doit correspondre aux besoins du locataire et à ses possibilités financières. Si le propriétaire ne prend pas en charge cette obligation, c'est la commune ou l'État qui se substitue à lui, avec un droit de recours contre le bailleur défaillant. Il s'agit d'un droit fondamental que tout locataire en situation d'insalubrité grave doit connaître.

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Les solutions pour traiter l’humidité et sortir de l’insalubrité

Agir à la source

En cas de problème grave, la seule solution pour le propriétaire est d’engager des travaux. Mais pas n’importe lesquels : il convient de mettre en place des actions adaptées à la cause de l’humidité. Celles-ci peuvent être combinées selon la gravité de la situation, pour retrouver un logement parfaitement sain.

Prévention : les bons gestes pour éviter l’humidité

Maintenir un taux d’humidité acceptable dans une maison ou un appartement, ce sont aussi de bons gestes au quotidien au-delà des travaux. Il est ainsi conseillé d’aérer 10 à 15 minutes par jour en ouvrant les fenêtres, en prêtant une attention particulière aux pièces humides comme la cuisine et la salle de bain. Il ne faut pas hésiter à ventiler après chaque douche ou bain ! En tant que locataire, pensez aussi à vos obligations d’entretien : nettoyez régulièrement les grilles et bouches d’aération pour que le système de ventilation fonctionne de manière optimale.

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FAQ : les questions que vous vous posez

Quel est le taux d'humidité considéré comme insalubre ?

Le taux d’humidité recommandé dans un logement doit être situé entre 40 et 60 % selon l’Ademe (Agence de la transition écologique). Le chiffre varie bien sûr en fonction des saisons et de la météo. Mais dès lors que ce taux dépasse un seuil de 65-70 %, l’humidité est excessive : cela peut remettre en cause les critères de décence et de salubrité.

Quels sont les droits du locataire en cas d'humidité dans un appartement ?

Un problème d’humidité dans un appartement peut relever de la responsabilité du propriétaire (logement non décent ou insalubre). Dans ce cas, le locataire peut demander des travaux. Pour cela, il doit prévenir le bailleur dans un premier temps. Faute de réponse ou face à un désaccord, la démarche suivante est d’envoyer une mise en demeure pour mettre le logement en conformité.

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(1) Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002
(2) Louer un logement non conforme : quels risques pour les bailleurs ? Site gouvernemental Signal Logement