Vente de maison : tout savoir sur l’audit énergétique obligatoire

Vous prévoyez de vendre votre logement ou vous souhaitez acheter l’habitation de vos rêves ? Depuis le 1^er avril 2023, un audit énergétique est obligatoire pour la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété. Cette nouvelle démarche concerne les habitations les plus énergivores et va être progressivement étendue. En quoi consiste cet audit et quels professionnels sont habilités à le réaliser ? Quel est l’objectif de cette mesure ? Et comment savoir si vous êtes concerné ? Beaucoup de questions se posent… Rassurez-vous, Ootravaux a toutes les réponses ! 

L'essentiel

• L’audit énergétique réglementaire s’ajoute, depuis le 1^er avril 2023, à la liste des diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre un bien.
• Seuls les immeubles en monopropriété et les maisons avec une étiquette énergétique F ou G sont concernés mais le décret prévoit une entrée en vigueur ultérieure pour les étiquettes E et D.
• L’audit permet d’identifier les travaux de rénovation prioritaires pour obtenir de meilleures performances énergétiques.
• Le prix d’un audit réglementaire varie entre 500 et 1 200 euros (1). Ce montant est à la charge du vendeur.

Rappel : quels sont les diagnostics obligatoires pour vendre un bien immobilier ?

Lors de la vente d’un logement, le vendeur a l’obligation de remettre à l’acquéreur un certain nombre de documents, compilés dans le dossier des diagnostics techniques immobiliers (DDT). Ces constats, obligatoires, à la charge du vendeur, permettent de vérifier la conformité d’un bien avec les normes en vigueur afin d’assurer la sécurité des personnes, des biens et de l’environnement. C’est aussi évidemment un outil précieux d’information pour l’acheteur sur l’état de son futur logement.

Le vendeur doit fournir ces éléments lors de la promesse de vente ou, à défaut, lors de la signature de l’acte authentique. Dans le cas où ils ne sont pas fournis, il s’agit d’un défaut d’information.

Voici la liste des diagnostics.

Applicable à tous les logements : le DPE 

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : il évalue la quantité d’énergie et de gaz à effet de serre émis par un logement. Il permet d’établir la classe énergétique du logement et de déterminer si un audit énergétique est requis ou non.

Les diagnostics obligatoires en fonction de la localisation du bien

• Les termites et insectes xylophages dès lors que l’habitation se situe dans une zone déclarée comme touchée ou pouvant l’être. De la même façon, un diagnostic relatif au risque de mérules est nécessaire lorsque la zone est jugée à risque par la préfecture du département.
• Les risques et pollutions dans le cas où la commune est concernée par un risque.
• Le bruit pour identifier les nuisances sonores dans les zones proches des aéroports.

Diagnostic des risques naturels et technologiques (ERNT) : quand le faire ?

Les diagnostics obligatoires en fonction de la nature du bien vendu

• L’installation d’assainissement non collectif lorsque le bien immobilier n’est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées. Ces maisons individuelles doivent subir un contrôle de l’état de leur installation d’assainissement avant leur mise en vente. Réalisé par le SPANC de la mairie où se trouve le logement, il permet d’évaluer les risques pour la santé et pour l’environnement.

Les diagnostics techniques obligatoires selon l’ancienneté du bien

• Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP). Il est obligatoire pour les habitations construites avant 1949.
• Le diagnostic amiante lorsque le permis de construire a été délivré avant juillet 1997.
• L’installation électrique lorsqu’elle a plus de 15 ans. Si le document a été établi il y a moins de 3 ans, il peut être remplacé par une attestation de conformité du Comité national pour la sécurité des usagers de l’électricité (Consuel).
• L’installation intérieure de gaz datant de moins de 3 ans, pour les logements dont l’installation a plus de 15 ans.

Qu’est-ce que le diagnostic gaz ?

L’audit énergétique

Après l’obligation faite aux propriétaires vendeurs de remettre aux futurs acquéreurs le diagnostic de performance énergétique (DPE) du bien immobilier, la loi « Climat et résilience » du 22 août 2021 impose la réalisation d’un audit énergétique. Depuis le 1er avril 2023, tout propriétaire d’une maison individuelle ou d’un immeuble comportant plusieurs logements classés F ou G a l’obligation de réaliser un audit énergétique. 

Qu’est-ce qu’un audit énergétique ? 

Plus poussé qu’un diagnostic de performance énergétique (DPE), l’audit énergétique doit aider à lister les travaux de rénovation à effectuer en priorité dans les habitations les plus énergivores, ou celles qui sont mal isolées. 

À quoi sert l’audit énergétique ? 

Jusqu’alors, seul le diagnostic de performance énergétique (DPE) était obligatoire pour la vente d’un bien immobilier. Dans le cadre de la loi portant sur la lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience (loi du 24 août 2021), l’audit énergétique a été ajouté à la liste des démarches obligatoires pour la vente d’un bien immobilier. Cela concerne dans un premier temps les logements classés en « passoire thermique » (étiquette énergie F ou G).

Cette démarche permet :

• d’établir les dépenses énergétiques et performances d’un logement ;
• d’identifier différents scénarios de travaux de rénovation pour les améliorer.

L’audit énergétique doit ainsi aider le nouvel acquéreur à :

• obtenir une estimation du coût de la rénovation et son impact sur ses futures factures d’énergie ;
• prioriser les travaux les plus urgents pour plus de confort thermique ;
• atteindre une classe énergétique E s’il souhaite mettre en location son bien immobilier. En effet, depuis le 1^er janvier 2023, les habitations consommant plus de 450 kWh/m²/an (classées G +) ne peuvent plus être proposées à la location. Les loyers des biens de classe F et G (passoires thermiques) ne peuvent plus être augmentés depuis le 25 août 2022. 

Quatre étapes pour sortir de l’état de passoire thermique

Comment se déroule l’audit énergétique ?

Ce type d’étude nécessite plusieurs étapes.

• L’auditeur liste les caractéristiques énergétiques du bâtiment, en tenant compte des équipements de chauffage, d’éclairage, de ventilation, de climatisation ou encore de production d’eau chaude.
• Il estime sa performance et établit l’étiquette énergétique.
• Il préconise les travaux qui vont permettre une baisse de la consommation énergétique, une réduction des émissions de gaz à effet de serre et un meilleur confort thermique.
• Il propose au moins deux scénarios, avec une estimation de leur gain énergétique, de leur faisabilité et de leur coût.
• Enfin, l’auditeur indique les aides financières qui peuvent être sollicitées pour chacun des travaux envisagés. 

Quels documents fournir pour un audit réglementaire ?

Plusieurs éléments peuvent fournir de précieuses informations à l’auditeur pour obtenir un état des lieux le plus précis possible :

• Le dernier diagnostic de performance énergétique qui a été établi, ainsi que les anciens DPE si vous les avez conservés ;
• Les différents diagnostics techniques du bien immobilier ;
• Les plans d’exécution de l’architecte ;
• Le permis de construire, le plan de masse et de situation du bâtiment ;
• La description et les notices techniques des systèmes de refroidissement, de ventilation, de chauffage, de climatisation et de production d’eau chaude ;
• Les justificatifs d’entretien de ces systèmes…

Si vous avez effectué des travaux, vous pouvez également fournir :

• Le cahier des clauses techniques particulières (CCTP) décrivant ces travaux ;
• Des visuels, plans et photographies ;
• Les factures et bordereaux de livraison ;
• Les déclarations préalables (DP) des travaux ;
• L’avis ou l’accord de l’Architecte des bâtiments de France (ABF) ;
• Les justificatifs lorsqu’une aide financière a été versée dans le cadre de travaux de rénovation (crédit d’impôts, MaPrimerénov’, primes CEE…).

Qui est concerné par l’audit énergétique obligatoire ?

L’audit énergétique n’est pas obligatoire dans toutes les situations. Il est limité aux maisons individuelles et aux immeubles appartenant à un seul propriétaire. Mais surtout, il concerne les logements les plus énergivores. 

Les logements en monopropriété

• Cela inclut les maisons individuelles, ainsi que les immeubles appartenant à un seul propriétaire, même si ces immeubles sont séparés en plusieurs logements.
• Les appartements soumis au statut de la copropriété ne sont pas concernés par cette obligation.

Les logements les plus énergivores

• L’audit est obligatoire depuis le 1^er avril 2023 pour les logements classés F ou G (passoires thermiques) par le DPE. Cela inclut ceux pour lesquels une promesse de vente ou un acte de vente a été signé.
• À partir du 1^er janvier 2025, le décret étend l’obligation aux classes E.
• Et à partir du 1^er janvier 2034, le décret s’applique pour les classes D. 

Bon à savoir : Vous résidez hors France métropolitaine, dans un département ou une région d’outre-mer ? Vous bénéficiez d’un délai supplémentaire. L‘audit énergétique réglementaire pour les habitations classées F ou G entre en vigueur à partir du 1^er juillet 2024.

Quelle est la durée de validité de l’audit énergétique réglementaire ?

• Dès lors qu’il a été établi par un auditeur certifié, l’audit reste valable pendant 5 ans. 
• La durée de validité est la même lorsque le propriétaire de l’habitation vient à changer pendant cette période : l’auditeur doit tenir les audits effectués à disposition des propriétaires successifs.
• Si vous êtes l’acquéreur du bien et que vous envisagez de le rénover, conservez l’audit réglementaire qui a été effectué. Il sera indispensable pour bénéficier d’aides pour financer vos travaux (MaPrimeRénov’, Éco prêt à taux zéro ou encore les primes Certificats d’économie d’énergie - CEE). 

Qui peut réaliser un audit énergétique ?

L’audit doit être effectué par un professionnel certifié. Ootravaux vous recommande de confier cette étude à un spécialiste impartial et indépendant. En fonction du type de logement, plusieurs spécialistes peuvent être sollicités. 

Pour les immeubles en monopropriété 

• Les cabinets d’architecture et ou les architectes formés à l’audit énergétique ;
• Les bureaux d’études qualifiés « Audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives) » (OPQIBI 1905, Organisme de qualification de l’ingénierie).

Pour les maisons individuelles

• Les bureaux d’études et entreprises qui disposent de la qualification « Audit énergétique en maison individuelle » (OPQIBI 1911) ;
• Les professionnels certifiés « RGE (reconnu garant de l’environnement) offre globale » ;
• Les diagnostiqueurs immobiliers certifiés COFRAC (Comité français d’accréditation).

Quel est le prix d’un audit énergétique ? 

Le tarif d’un audit énergétique n’est pas réglementé et il est à la charge des propriétaires. Le prix varie selon le professionnel à qui vous faites appel pour sa réalisation : prévoyez un coût entre 500 et 1 200 euros (1). 

Ootravaux vous recommande de comparer les offres de plusieurs spécialistes. Sollicitez au moins trois offres pour choisir celle dont le montant convient le mieux à votre budget et à vos attentes.

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(1) Prix moyens issus de différents sites de construction et travaux.