La présence d’humidité dans un mur est en soi une mauvaise nouvelle. Mais lorsque le mur est mitoyen, cela peut entraîner des tensions avec vos voisins. En effet, la question des travaux et de leur financement se pose rapidement. Dans ce cas, vous n’êtes pas le seul à décider des réparations à effectuer. Il est nécessaire de déterminer les responsabilités de chacun ainsi que la manière de réaliser ce chantier. Ootravaux vous explique tout ce qu’il faut savoir pour une bonne entente avec les autres propriétaires.
L'essentiel
- Un mur mitoyen répond à une définition précise : n’hésitez pas à vérifier qu’il est bien construit sur une limite séparative entre les deux propriétés ;
- Lorsque l’humidité s’installe dans une paroi mitoyenne, il est nécessaire de déterminer les causes avant d’entamer des réparations ;
- Selon l’article 655 du Code civil, « la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun ».
Les différentes situations et responsabilités des propriétaires d’un mur mitoyen
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Situation |
Origine probable de l’humidité |
Qui doit agir en premier ? |
Qui paie généralement ? |
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Mur mitoyen entre deux propriétaires |
Remontées capillaires, fissure, infiltration |
Les deux propriétaires |
Souvent partage 50/50 si cause commune |
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Fuite venant de la maison voisine |
Canalisation, salle de bain |
Le bailleur du logement d’où vient la fuite |
Assurance du bailleur responsable |
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Locataire constate de l’humidité |
Condensation, fuite, infiltration |
Le locataire prévient rapidement le bailleur |
Dépend de la cause |
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Défaut d’entretien par le locataire |
Mauvaise ventilation, absence d’aération |
Locataire |
Locataire |
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Vétusté |
Façade poreuse, fissures, remontées capillaires |
Propriétaires ou copropriété |
Propriétaires / copropriété |
Pourquoi un mur mitoyen est sujet à l'humidité ?
Avant de répondre à cette question, il est important de définir ce qu’est un mur mitoyen. Il s’agit d’une construction réalisée sur la limite séparative entre deux propriétés et dont la possession et l’entretien sont partagés entre les deux voisins.
Le site Service Public ajoute que « le mur n’est pas mitoyen s’il a une seule pente au sommet ou si les tuiles sont situées d’un seul côté du mur. Dans ce cas, le mur appartient exclusivement au propriétaire duquel se trouve la pente, les tuiles ou les bordures ».
Il peut donc s’agir d’une construction qui sépare notamment :
- deux bâtiments ou deux champs qui appartiennent à deux propriétaires différents ;
- une cour et un jardin appartenant à deux personnes différentes ;
À noter que le mur peut être mitoyen seulement sur une partie de la construction.
Deux environnements différents
Les problèmes d’humidité peuvent résulter de la situation particulière de la cloison entre deux environnements différents. Les conditions de chauffage et de ventilation ne sont pas similaires puisqu’il s’agit de deux propriétés différentes. Une maison très chauffée alors que l’autre reste froide peut favoriser un degré hygrométrique élevé dans la paroi mitoyenne, favorisant l’apparition de moisissures.
Des murs anciens parfois poreux
Certains murs mitoyens sont anciens : les matériaux qui les composent, comme la pierre ou la brique, deviennent poreux avec le temps. Ils absorbent aussi bien l’eau par remontées capillaires que par infiltrations.
C’est d’autant plus vrai pour un muret qui sépare un champ, qui n’est pas protégé des intempéries.
Des infiltrations qui traversent les murs
L’humidité peut également circuler d’une habitation à l’autre à travers une paroi mitoyenne. Une infiltration ou même une canalisation défectueuse peut provoquer des dégâts visibles chez le voisin. Et cela peut prendre un peu de temps avant d’identifier l’origine des problèmes.
Des travaux réalisés d’un seul côté du mur
Si votre voisin a réalisé une isolation mal adaptée et uniquement de son côté, cela peut aggraver la situation. Le mur ne respire pas correctement : l’humidité s’accumule à l’intérieur des matériaux. Cette situation est particulièrement gênante quand il s’agit d’une chambre.
Les trois types d'humidité à connaître
Pour mieux traiter ce phénomène, il est nécessaire de connaître les différents types possibles. C’est l’assurance d’une réponse adaptée.
La condensation
Lorsque l’air chaud et humide entre en contact avec une surface froide, cela crée des gouttelettes d’eau. Ce phénomène est fréquent dans les pièces humides et mal ventilées comme des salles de bains. Sur un mur en mitoyenneté, des moisissures noires peuvent apparaître ainsi qu’une odeur de renfermé. Parfois, les papiers peints se décollent.
Les infiltrations d’eau
Elles sont souvent causées par une fissure dans la façade ou un défaut d’étanchéité dans la toiture. Une tuile cassée ou déplacée, ou encore des problèmes d’évacuation des eaux pluviales, sont à prendre en compte. La difficulté est souvent d’identifier précisément l’origine de l’infiltration qui n’est pas nécessairement visible des deux côtés.
Les remontées capillaires
Les remontées capillaires se situent surtout en bas du mur. En effet, certains bâtiments anciens sont dépourvus de barrière étanche pour empêcher la remontée des eaux provenant du sol. Cela peut provoquer l’apparition de salpêtre ainsi que des taches persistantes sur la partie basse de la cloison.
Comment détecter l'humidité dans un mur mitoyen ?
Repérer rapidement une hygrométrie élevée permet d’éviter des dégâts trop importants. Mais ce n’est pas toujours simple puisque le mur est en mitoyenneté, donc pas entièrement visible.
Les traces visibles
Les remontées capillaires ou les infiltrations laissent des traces apparentes. Il peut s’agir de taches sombres ou jaunâtres. Si vous remarquez que la peinture cloque ou que le papier peint se décolle, vous devez aussi vous inquiéter. Enfin, l’odeur de renfermé persistante est aussi un signe.
L’expertise d’un professionnel
Il est parfois compliqué de bien identifier la présence de l’eau. Vous pouvez avoir recours à un expert qui réalise un diagnostic complet. Cela peut le mener chez votre voisin pour valider l’hypothèse d’une infiltration depuis un autre toit que le vôtre.
Les solutions pour traiter l'humidité d'un mur mitoyen
Si vous éliminez les traces de moisissure sans en connaître les causes elles vont rapidement revenir.
Réparer les infiltrations
Une fois que vous avez identifié les causes de l’infiltration, il est temps de réparer la source de la fuite. Cela peut impliquer la rénovation de la toiture ou la réparation des fissures.
Traiter les remontées capillaires
Plusieurs techniques existent pour lutter contre les remontées capillaires. Il est possible de procéder à :
- Un drainage périphérique ou vertical, grâce à une tranchée drainante ;
- La mise en place d’une barrière étanche avec l’injection d’une résine hydrofuge ;
- L’assèchement par électro-osmose ;
- La pose d’une membrane d’étanchéité ;
- La mise à nu des maçonneries, par exemple.
Améliorer la ventilation
Lorsque la condensation est responsable de l’humidité, la priorité consiste à améliorer la circulation de l’air. L’installation d’une VMC ou la pose de grilles de ventilation permettent de réduire le degré hygrométrique ambiant. Dans certains cas, un déshumidificateur peut également être utile, sans oublier l’aération quotidienne de la pièce.
Refaire les revêtements du mur
Une fois que vous avez apporté une solution pour assainir le mur, vous pouvez appliquer un revêtement adapté. Des peintures microporeuses ou des enduits à la chaux sont particulièrement adaptés aux murs intérieurs.
Si le muret est mitoyen dans un jardin, il est aussi important de prévoir une couverture. Différentes solutions sont possibles :
- Un chaperon de mur ou une couvertine : à une ou deux pentes, cette protection maçonnée ou préfabriquée existe dans différents matériaux (béton, pierre ou terre cuite). Elle doit dépasser de chaque côté pour que les eaux pluviales s’évacuent sans ruisseler sur les parois ;
- Une couverture avec des tuiles : une méthode très courante dans beaucoup de régions, en particulier pour des maisons anciennes.
Qui est responsable en cas d'humidité sur un mur mitoyen ?
Le positionnement du mur est déterminant dans le cas d’une mitoyenneté car il définit la responsabilité de chacun des propriétaires. Cette situation peut engendrer des tensions de voisinage. La réponse peut aussi être très simple.
Un article du Code civil établit la règle
Le principe de base est clairement défini par le Code civil. L’article 655 prévoit que « la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit et proportionnellement au droit de chacun »
Cela signifie que si l’humidité provient d’un défaut général de la cloison comme son vieillissement ou une infiltration, les deux propriétaires sont généralement coresponsables des réparations.
Si un seul voisin est responsable
Dans certains cas, un seul des deux voisins est impliqué : lorsqu’il y a une fuite de canalisation dans un des logements ou une infiltration causée par une gouttière encombrée. Aussi, un seul voisin peut être tenu pour responsable s'il a entrepris des travaux d'isolation du mur mitoyen.
Si la situation est complexe, sans origine évidente, il ne faut pas hésiter à faire appel à un expert qui va déterminer précisément d’où vient l’humidité. Ce type d’intervention permet de limiter les conflits entre voisins et d’apporter une réponse et un diagnostic précis.
Qui paie les réparations ?
Le financement des réparations dépend de l’origine de la présence de l’eau. Mais aussi du statut de la cloison. En effet, il est important de bien vérifier dans un premier temps qu’elle est bien mitoyenne.
Le mur est-il vraiment mitoyen ?
Vous devez consulter les documents de vente (plan cadastral, par exemple) pour vérifier son positionnement et vous assurer que la construction est bien à cheval sur les deux propriétés. Certains propriétaires préfèrent décaler en implantant le muret sur leur terrain, quand c’est possible.
Cela leur permet d’avoir plus de liberté pour construire selon leurs goûts, mais ils prennent en charge les réparations.
Quelle est la répartition des coûts pour la remise en état ?
Si le mur est réellement mitoyen et que les dégradations concernent les deux habitations, les frais sont généralement partagés entre les copropriétaires. Cette répartition peut être égale ou proportionnelle selon l’article 655 du Code civil. S’il s’agit d’une négligence ou d’un défaut provenant d’un seul logement, son propriétaire doit assumer les coûts de réparation. Les assurances habitation peuvent être sollicitées dans certains cas, notamment lorsqu’il s’agit d’un dégât des eaux lié à une fuite accidentelle. Il est donc important de déclarer rapidement le sinistre à son assureur.
Avant d’engager des frais importants, il est conseillé de demander plusieurs devis et de formaliser les accords par écrit. Cela permet d’éviter les malentendus concernant le partage des dépenses. Dans les copropriétés, certaines réparations peuvent relever des parties communes. Le syndic doit alors être informé afin de déterminer les responsabilités et les modalités de prise en charge.
Que faire si le voisin refuse de participer aux frais ?
Après avoir vérifié que le mur est mitoyen avec le cadastre et l’acte de propriété, vous pouvez faire constater l’origine de l’humidité par un professionnel (plombier, expert en bâtiment, par exemple). Rien ne vous empêche de déclarer le sinistre à votre assurance : vous n’avez pas besoin de l’accord de votre voisin.
Le point important est l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception : vous pouvez rappeler le problème, joindre des photos et demander la participation aux travaux avec un délai raisonnable.
Si le voisin ne répond pas, vous pouvez contacter un conciliateur de justice. Cette procédure est gratuite et permet aux deux parties de trouver un accord amiable.
Pour un refus persistant avec des dommages importants voire une dégradation du bâtiment, reste le tribunal judiciaire qui est compétent pour trancher les litiges entre personnes privées.
Dans le cas d’une copropriété, il est possible de demander l’intervention du syndic pour qu’il fasse le lien entre les deux parties.
FAQ. Les questions que vous vous posez
Qui est responsable de l'entretien d'un mur mitoyen en cas d'humidité ?
L’entretien est la responsabilité des deux propriétaires voisins, qui doivent participer ensemble aux réparations lorsque l’humidité provient de la paroi elle-même. En revanche, si c’est causé par une fuite ou des changements réalisés par un seul voisin, celui-ci peut être tenu responsable des dégâts. Et du paiement des frais de rénovation !
Qui prend en charge le montant pour les réparations ?
Les frais de réparation sont généralement partagés entre les deux voisins pour un mur commun. Lorsque les dégâts sont causés par la négligence ou une fuite provenant d’un seul propriétaire, c’est à lui de prendre en charge le coût du chantier.
Si je suis locataire, est-ce que je dois prendre en charge la remise à neuf ?
Si vous êtes locataire, vous devez signaler rapidement le problème à votre bailleur. Les réparations et le traitement sur un mur mitoyen restent généralement à sa charge. En ce qui concerne l’entretien courant du logement, comme l’aération, cela peut relever de la responsabilité du locataire si la situation est liée à un manque de ventilation.
