Transformer une ancienne grange en habitation peut donner naissance à un espace de vie tout confort, spacieux et économe. Mais attention : un tel projet de rénovation demande méthode, vigilance et préparation. Avant même de parler de budget ou d’architecture, il y a plusieurs démarches à entreprendre pour anticiper les travaux. Ootravaux vous accompagne dans la création de votre petit coin de campagne !
L'essentiel
- Une grange peut être transformée en habitation sous conditions : zone constructible, raccordements possibles, changement de destination autorisé.
- Les démarches administratives (PLU, permis de construire, certificat d’urbanisme) doivent être anticipées dès l’achat.
- Le budget de rénovation varie fortement selon l’état du bâtiment, le niveau de transformation et les prestations choisies. Renseignez-vous rapidement sur le prix de la viabilisation du terrain : cela a un impact important sur votre enveloppe budgétaire.
- L’intervention d’un architecte est indispensable à partir d’une superficie de 150 m². Mais vous pouvez solliciter son expertise pour tous les travaux de rénovation.
Pourquoi rénover une grange ?
Si de plus en plus de particuliers se lancent dans la transformation d'une grange en espace habitable, c'est que cet investissement a plusieurs avantages :
- Valorisation du patrimoine bâti rural : rénover une grange, c’est redonner vie à un bâtiment souvent chargé d’histoire, avec des matériaux anciens, des volumes généreux et un cachet unique. C’est aussi un acte fort de préservation du patrimoine local, qui évite l’abandon ou la démolition de constructions rurales typiques.
- Avantages fiscaux et patrimoniaux : selon le secteur géographique et les caractéristiques de la grange, certaines aides à la rénovation peuvent s’appliquer. Par exemple, la TVA à taux réduit, MaPrimeRénov’, ou des exonérations partielles de taxe foncière en cas de rénovation énergétique. Si vous passez par une SCI, il est aussi possible d’envisager une optimisation du montage patrimonial.
- Potentiel architectural et volumes intéressants : la hauteur sous plafond, la charpente apparente, la pierre, le bois, les grands volumes... Une grange offre souvent une base exceptionnelle pour créer une maison spacieuse, lumineuse, avec un aménagement intérieur sur mesure. Les possibilités sont multiples : séjour cathédrale, mezzanine, grandes baies vitrées, mix d’ancien et de contemporain…
Comment savoir si on peut rénover une grange ?
La première chose à savoir est si vous pouvez transformer et habiter cette grange. En effet, une grange est un bâtiment destiné à un usage commercial ou industriel : il n’est pas prévu que des personnes y vivent.
Direction la mairie et la consultation du PLU (Plan Local d’Urbanisme)
La première étape est déterminante pour votre projet car elle peut l’arrêter de suite ! En réhabilitation comme en construction, chaque projet doit être validé par les autorités compétentes avant de lancer le chantier. Rendez-vous à la mairie pour consulter le PLU ou Plan Local d’Urbanisme afin de vérifier si la grange se situe bien en zone constructible. En effet, pour que la grange puisse devenir habitable, il est impératif que le bâtiment se trouve en zone constructible. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez tout de même questionner le service d’urbanisme pour vérifier s’il existe un projet d’extension de la zone constructible. Cela permettrait à votre projet de voir le jour ultérieurement.
Vous l’avez compris, en consultant le PLU, vous validez le premier degré de faisabilité de votre projet.
Le terrain est-il viabilisable ?
Vous aimez la tranquillité de cette vieille grange ? Il ne faut pas non plus que vous soyez obligé d'aller chercher l’eau dans le puits à plusieurs centaines de mètres, ni miser sur une éolienne pour votre électricité !
Un passage auprès des services responsables de la distribution de l’eau, du gaz ou encore de l’électricité est à prévoir. Vous pourrez ainsi connaître l’état des différents réseaux et commencer à demander des devis pour intégrer ces dépenses à votre enveloppe budgétaire.
Demander le changement de destination
Vous ne le savez peut-être pas mais les immeubles d’habitation ne répondent pas aux mêmes contraintes et textes que les immeubles commerciaux ou industriels. Les granges font partie des bâtis destinés à l’agriculture, la plupart du temps. C’est ce que l’on appelle la “destination” des bâtiments. Même s’ils ne sont pas utilisés pendant de longues années, ils ne changent pas de destination. Si la grange était effectivement un bâtiment agricole, vous allez devoir demander son changement de destination.
Là encore, il est nécessaire de solliciter le service urbanisme de la localité où se trouve votre future maison. Ce changement n’est pas accordé de manière systématique : cela dépend de la politique de la municipalité envers ce type de bâtiments. En effet, selon le nombre de granges désaffectées et leur implantation au sein du tissu rural, certaines municipalités préfèrent laisser les bâtis à leur affectation d’origine.
AstuceMenez l’enquête : si ce bien est à la vente depuis longtemps alors que son prix paraît raisonnable, essayez de savoir pourquoi. Cela vous permet de ne pas perdre de temps si le changement de destination n’est pas possible, par exemple.
La demande se fait en même temps que le dépôt de la déclaration préalable de travaux, ou la demande de permis de construire si vous modifiez la structure porteuse du bâtiment, par exemple.
Il est quand même recommandé de demander l’avis du service d’urbanisme avant le dépôt de ces documents. Les responsables peuvent vous donner des conseils et vous inciter à laisser tomber le projet avant d'engager des frais auprès d’un architecte pour le permis de construire, par exemple. Les demandes sont en général plus facilement acceptées lorsque la grange n’est pas trop éloignée des autres corps de ferme.
Dans le cas d’un changement de destination, il est toujours recommandé d’inclure une clause suspensive dans le contrat de vente. Si vous n’obtenez pas la possibilité de transformer la grange en lieu d’habitation, vous pouvez annuler la vente.
Comment préparer vos travaux ?
Vous avez obtenu toutes les autorisations nécessaires ? C'est le moment de passer aux dernières étapes de préparation de votre projet.
Quelle est la superficie de votre grange ?
Armez-vous d’un décamètre pour prendre les dimensions de votre future maison ! Il est important d’avoir une idée plus précise de la superficie du plancher et n’oubliez pas l’étage si vous l’avez prévu. Cela vous permet d’évaluer le budget nécessaire pour la rénovation et la transformation de la grange. Mais aussi de savoir si vous allez devoir solliciter un architecte. En effet, au-delà d’une certaine superficie, à savoir 150 m², l’intervention d’un professionnel est incontournable. Certes, il s’agit d’un surcoût mais aussi de l’assurance d’une maison faite dans les règles de l’art. Vous bénéficiez aussi de l’assurance décennale, déterminante si vous touchez à des éléments fondamentaux pour la stabilité de la maison.
Sachez toutefois que rien ne vous empêche d’engager un architecte pour une superficie inférieure ! Vous pourrez bénéficier de l’avis d’un expert sur la rénovation de votre grange, aussi bien sur les matériaux à employer que sur les espaces à créer. Il peut également coordonner les artisans et suivre le chantier.
Le diagnostic de professionnels du bâtiment
La grange vous semble en état mais pour éviter les surprises, il est préférable de demander le diagnostic de professionnels du bâtiment. Un diagnostic du gros œuvre (charpente, murs, fondations) est indispensable. Un bureau d’études techniques pourra évaluer les risques structurels, l’état du terrain, la salubrité. Ce bilan vous aidera à estimer le coût de la rénovation de la grange et à prioriser les travaux les plus importants.
N'hésitez pas à poser des questions aux professionnels pour valider vos choix. Quels sont les matériaux les plus adaptés pour la charpente et la toiture ? Les murs pourront-ils supporter les ouvertures envisagées ? Autant de questions à poser à des spécialistes, charpentiers, maçons et bien sûr architectes si votre bien est d’une superficie supérieure à 150 m².
Le permis de construire ou la déclaration préalable de travaux
Permis de construire ou déclaration préalable de travaux ? Cela dépend essentiellement des travaux que vous allez entreprendre. Si vous modifiez la façade en créant des ouvertures, si vous implantez des cloisons et créez une surface supplémentaire de 20 m² : un permis est nécessaire.
Notez que si les travaux à engager restent modestes, une simple autorisation de travaux peut suffire. Par exemple, si vous ne modifiez que les éléments intérieurs. Toutefois, la réhabilitation d’une grange passe bien souvent par d’importants travaux. Ainsi, l’obtention d’un permis de construire s’avère généralement incontournable.
Lors du dépôt de ce permis, la mairie va, par ailleurs, examiner particulièrement la manière dont la grange peut être raccordée aux réseaux. Si le service compétent considère que le système d’assainissement individuel n’est pas suffisant par exemple, il peut refuser le permis. Si vous êtes accompagné par un architecte ou une entreprise générale, cette épreuve du permis est plus simple à passer !
Les étapes du chantier
Transformer une grange brute en habitation confortable nécessite une organisation rigoureuse et un enchaînement logique des travaux. Voici l’ordre conseillé pour mener à bien cette transformation :
- Préparation du chantier : zones de stockage pour les matériaux, accès sécurisé, raccordements provisoires à l’eau et à l’électricité. Cette étape est cruciale pour éviter les pertes de temps et garantir une bonne organisation.
- Démolition / nettoyage intérieur : retirer tout ce qui est inutile ou en mauvais état dans la grange (cloisons, vieux planchers, éléments de toiture non réutilisables, etc.), en portant une attention particulière à la préservation des structures porteuses.
- Ossature, structure : vérification, renforcement et/ou réfection des éléments structurels si besoin, pour assurer la solidité et la durabilité du bâtiment.
- Plomberie, électricité, VMC, etc. avant isolation : passage des gaines électriques, tuyaux de plomberie, et conduits de ventilation dans les murs et les planchers avant de poser l’isolation.
- Isolation thermique et acoustique : réalisée selon les normes en vigueur (RT Existant ou RE2020 si applicable), avec des matériaux performants comme laine de bois, ouate de cellulose, isolants minéraux ou biosourcés.
- Parements intérieurs : les murs sont habillés (placo ou autres finitions), les sols sont préparés (ragréage, chape liquide), et l’on pose les premiers revêtements.
- Menuiseries : pose des fenêtres, portes, baies vitrées et volets (souvent sur-mesure). Le choix de menuiseries performantes permet d’optimiser la performance thermique et acoustique de l’habitat tout en respectant l’esthétique du bâtiment d’origine.
- Finitions : peinture, carrelage, robinetterie, mobilier de cuisine, WC, douches, luminaires.
- Aménagement extérieur : création d’une terrasse, pose de clôtures, installation d’un portail, aménagement paysager, accès en gravier ou pavé.
Combien coûte la rénovation d’une grange ?
Une fois que vous avez le feu vert de la mairie pour rénover votre grange, il est temps de soumettre votre projet aux artisans pour la construction mais aussi l’aménagement intérieur. Ootravaux vous recommande d’obtenir au moins 3 devis pour chaque catégorie de travaux. Vous pouvez ainsi comparer les offres et choisir l’artisan ou l’entreprise qui correspond le mieux à vos attentes pour la réalisation de votre petit nid campagnard.
Le prix de l'aménagement d'une grange varie selon l'ampleur des travaux : une rénovation simple (peinture, sols, rénovation intérieure) ne nécessite pas le même budget qu'une réhabilitation complète avec modification structurelle. La viabilisation en particulier, peut être coûteuse. Ce n’est pas une mince étape surtout si votre grange n’a jamais été raccordée à l’eau, l’électricité et si elle n’a pas de système d’assainissement. Il est donc nécessaire de demander des devis à tous les corps de métiers concernés pour évaluer le prix qui peut s’avérer parfois élevé, surtout si votre bien est difficilement accessible.
Si vous faites le choix d’une entreprise générale, cela peut être plus avantageux, surtout pour le gros œuvre de la viabilisation de votre terrain.
Voici un ordre d'idée des coûts selon le type de travaux
- Rénovation légère : 800 à 1 200 €/m²
- Rénovation intermédiaire : 1 200 à 2 000 €/m²
- Réhabilitation complète : 2 000 à 3 000 €/m²
Pour le financement de votre projet, plusieurs aides sont disponibles : MaPrimeRénov', TVA à 5,5 % pour les travaux d'amélioration énergétique, éco-prêt à taux zéro, aides de l'ANAH, aides des collectivités locales et crédits d'impôt pour certains travaux spécifiques. Ces dispositifs varient selon vos revenus, l'ampleur de votre projet et sa performance énergétique.
A qui faire appel pour la réhabilitation d'une grange ?
La réhabilitation d’une grange ou d’un bien déjà existant nécessite de nombreux corps de métiers.
Des spécialistes des démarches administratives au moment de l’achat de la grange
Toutes les démarches précédemment énoncées demandent une bonne connaissance en urbanisme. Le montage et le suivi des différents dossiers peut également s’avérer fastidieux. Pour faciliter ces démarches, faites-vous aider par un professionnel. Il évalue la viabilité du terrain et estime le coût des travaux. Vous pouvez employer un architecte comme consultant pendant tout le temps du changement de destination et de la viabilisation du terrain. Vous n’êtes pas obligé de l’employer pour le suivi du chantier ou l’aménagement de votre maison.
Des artisans spécialisés ou une entreprise générale pour les travaux
Selon la nature des travaux, vous pouvez solliciter des entreprises différentes. Certaines sociétés sont spécialisées dans la rénovation de l’ancien en utilisant des matériaux et des techniques adaptées. En revanche, pour la réalisation des tranchées pour la viabilisation et le gros œuvre, des entreprises générales de la région sont parfaitement compétentes. Le prix des prestations et votre enveloppe budgétaire vont vous aider à prendre ce type de décision !
