Diagnostic assainissement

Diagnostic assainissement : toutes les obligations pour une vente immobilière

04 septembre 2020
Diagnostics immobiliers
Sommaire

Vous souhaitez mettre en vente ou acheter une maison, ou un logement, avec une installation d'assainissement des eaux usées indépendante ? Avez-vous déjà entendu parler du diagnostic assainissement ? Dans certains cas, le diagnostic assainissement est imposé par la loi. La réalisation de ce diagnostic immobilier a également un coût et ne pas le réaliser vous expose à des risques ! Pour être certain que vous ayez toutes les infos bien en tête sur ce diagnostic, Ootravaux fait le tour de la question.

Définition et personnes concernées par le diagnostic assainissement

Le diagnostic assainissement concerne les maisons et immeubles qui disposent d’un système d’assainissement non collectif. Il vise donc un logement qui n'est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées (le tout-à-l'égout) des communes. Le traitement des eaux usées se fait alors de façon autonome.

D'après l'article L1331-11-1 du Code de la santé publique, en cas de mise en vente d’une maison ou d’une habitation équipée d’une installation d’assainissement non collectif, le diagnostic assainissement fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires, au même titre que le DPE (diagnostic de performance énergétique) ou le diagnostic amiante par exemple. Ce contrôle est aussi appelé « état de l’installation d'assainissement non collectif ». Le vendeur doit fournir ce diagnostic immobilier au moment de la signature de la promesse de vente immobilière (ou compromis de vente) ou de l’acte de vente.

Le but du diagnostic assainissement est de vérifier la conformité de l’installation par rapport à la réglementation en vigueur. Le diagnostic immobilier renseigne également l’acquéreur sur l’état de l’installation de traitement des eaux usées lors de l'achat

Si le diagnostic met en évidence une non-conformité des installations (par exemple, si le système d'assainissement renvoie l'eau usée dans l'environnement de l'habitation), des travaux de mise en conformité peuvent être imposés à l’acquéreur, qui dispose d’un an après l’acquisition pour les réaliser. Il est donc important de consulter le diagnostic d’assainissement avant de procéder à l’achat d’un bien immobilier.

Quelles sanctions en cas de non-réalisation du diagnostic assainissement ?

Le diagnostic assainissement doit être réalisé tous les 10 ans minimum. Cependant, certaines communes imposent de réaliser ce diagnostic plus fréquemment.

Lors de la vente d'une maison ou d'un bien immobilier non raccordé au réseau collectif d'assainissement, le diagnostic assainissement présenté par le vendeur doit dater de moins de 3 ans. En cas d’absence du diagnostic assainissement lors de la vente immobilière, les responsabilités du propriétaire (le vendeur) et du notaire sont engagées.

Le vendeur est mis en cause s’il s’abstient volontairement de fournir le diagnostic, ou s’il transmet des informations erronées dans le but de tromper l’acheteur. Dans ce cas, l’acquéreur peut saisir le tribunal, et obtenir l’annulation de la vente avec une éventuelle compensation financière.

La direction générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des fraudes (DGCCRF) peut même sanctionner d'une amende le vendeur professionnel, et il peut être condamné à une peine allant jusqu’à 2 ans de prison.

Le notaire, quant à lui, est responsable s’il a approuvé la vente malgré l’absence du diagnostic d’assainissement, ou en sachant que celui-ci contenait des informations trompeuses. Là encore, l’acquéreur peut saisir le tribunal. Le notaire est lui aussi passible d’une sanction allant jusqu’à 300 000 € d’amende et 2 ans de prison.

Comment se déroule le diagnostic assainissement ?

Pour réaliser son contrôle, le diagnostiqueur doit venir sur place pour inspecter votre installation de traitement des eaux usées. En fonction du type (système d'assainissement individuel ou système d'assainissement autonome, fosse septique) et de l’âge du système, il va notamment :

  • identifier les différents composants de l’installation d’assainissement ;

  • contrôler le bon dimensionnement de l’installation par rapport à son utilisation ;

  • vérifier l’accessibilité et le respect des normes réglementaires ;

  • relever les éventuels défauts d’entretien et les marques d’usure ;

  • etc.

À l’issue de la visite et des vérifications d’usage, le diagnostiqueur établit un rapport de visite qui regroupe ses observations, ses recommandations, et éventuellement une obligation de travaux.

Trouver un diagnostiqueur assainissement pour votre projet immobilier

Contrairement à la plupart des diagnostics immobiliers qui sont réalisés par des diagnostiqueurs immobiliers indépendants (DPE, amiante, plomb...), le diagnostic assainissement est réalisé par une agence de contrôle agréée appelée SPANC (service public d’assainissement non collectif). Ce service public a vu le jour après la publication de la loi sur l'eau du 3 janvier 1992.

Chaque commune est rattachée à un SPANC. Pour faire réaliser un diagnostic assainissement, il vous suffit donc de contacter la mairie de la commune de votre logement, qui fera appel à l'équipe dédiée à votre lieu d'habitation.

Quel est le coût de réalisation d'un diagnostic assainissement ?

Le prix d’un diagnostic assainissement varie selon les communes, car il est fixé par chaque SPANC. Le devis pour un diagnostic assainissement tourne généralement autour d’une centaine d’euros, avec des variations de 80 € à 150 € (1) selon la complexité de l'installation d'assainissement autonome. Le devis pour le diagnostic assainissement doit être pris en charge par le vendeur de la maison ou du bien immobilier non raccordé au réseau collectif d'assainissement.

(1) Prix relevés auprès des différents SPANC liés aux communes.

Haut de page