Évaluation de la capacité d'emprunt : comment procéder ?

La capacité d’emprunt est une notion essentielle pour obtenir un prêt immobilier et acheter un logement avec un endettement raisonnable. Ootravaux fait le point sur la capacité d’emprunt, comment l’évaluer et comment l’augmenter pour réussir votre projet d’achat immobilier.

L'essentiel

• La capacité d’emprunt correspond au montant maximal qu’une banque peut vous prêter pour financer un projet immobilier.

• Elle dépend surtout de vos revenus, de vos charges, de votre apport et de la durée du prêt.

• Le taux d’endettement est un repère central, avec une limite généralement fixée à 35% des revenus nets.

• L’article montre qu’il faut calculer sa capacité d’emprunt avant de chercher un bien pour définir un budget réaliste.

• Il recommande aussi d’utiliser une simulation pour tester différents scénarios de financement

Qu'est-ce que la capacité d'emprunt ?

La capacité d’emprunt ou capacité de remboursement représente le montant du crédit immobilier que vous pouvez souscrire auprès d’une banque, pour le financement d'un bien immobilier.

Elle dépend du salaire, des revenus complémentaires et des dépenses ou charges courantes, mais aussi du type de prêt immobilier souscrit et du taux d’intérêt. Un crédit immobilier est un engagement financier sur le long terme. Ainsi, le calcul de la capacité d’emprunt permet à une banque de s’assurer que l’emprunteur :

• Est en mesure de rembourser la somme empruntée ainsi que les intérêts et la prime d’assurance ;

• Ne sera pas mis en difficulté financièrement à cause du montant trop élevé des mensualités.

Pour acheter un logement ou investir dans l’immobilier, la capacité d’emprunt est donc une notion clef car elle va déterminer la faisabilité de votre projet. Si vous ne pouvez pas emprunter autant que vous le souhaitez, vous devrez revoir votre projet immobilier : acheter un logement plus petit, revoir la localisation, faire un compromis sur l’extérieur… Mais rassurez-vous : sachez qu’il est possible d’augmenter sa capacité d'emprunt.

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Calcul de la capacité d'emprunt

Évaluer sa capacité d’emprunt constitue un bon point de départ pour un projet d’achat immobilier. Cela permet de connaître le montant maximum de l’emprunt et de savoir quel type de logement vous pouvez acheter ou quelle surface.

Le calcul de la capacité d’emprunt nécessite de prendre en compte 3 éléments : les revenus de l’emprunteur, ses charges fixes et les caractéristiques du prêt.

Les revenus de l'emprunteur

Il s'agit notamment principalement :

• Du salaire ou de la retraite ;

• Des revenus complémentaires : rentes, placements financiers, revenus fonciers… ;

• Des aides financières éventuelles (aide au logement, prime des collectivités locales…).

Les charges

Les charges sont le deuxième critère à prendre en compte pour le calcul de la capacité d’emprunt. Il s’agit des sommes fixes dépensées chaque mois par l’emprunteur pour sa vie courante. Il peut s’agir :

• Du loyer mensuel, s’il est locataire ;

• Des mensualités d’autres crédits en cours (immobilier, à la consommation, leasing…) ;

• D’une pension alimentaire à verser…

Le crédit

Enfin, le dernier élément qui va permettre de calculer la capacité d’emprunt est le crédit lui-même :

• Durée de prêt ;

• Taux d’intérêt ;

• Type de crédit : prêt conventionné, prêt à taux zéro, prêt relais… ;

• Montant de l’apport personnel. 

Capacité d’emprunt et taux d’endettement

Pour la souscription d’un crédit immobilier, la capacité d’emprunt doit être mise en parallèle du taux d’endettement. L’idée est que le montant d’une mensualité ne doit pas représenter une part trop importante des revenus de l’emprunteur ou du foyer.

Des mensualités trop élevées pourraient le mettre dans une situation financière délicate, voire dans l’incapacité de rembourser. Ainsi, la capacité d'achat varie en fonction du dossier de l'emprunteur.

Bon A Savoir

Aujourd’hui, une banque ne doit pas proposer un taux d’endettement supérieur à 33 %. Concrètement, cela signifie que le montant total des mensualités (emprunt, intérêts et assurance) ne doit pas être supérieur à 33 % de vos gains.

Comment la banque analyse-t-elle concrètement votre dossier ?

Au-delà du taux d'endettement, les banques regardent la stabilité de vos revenus (CDI, ancienneté, statut) et la tenue de vos comptes bancaires (absence de découverts récurrents, capacité d'épargne régulière). Ces éléments rassurent le prêteur sur votre capacité à honorer vos mensualités sur le long terme, au même titre que le taux d'endettement lui-même.

Même si votre taux d'endettement reste sous les 33%, une banque peut refuser un dossier si le reste à vivre (c'est-à-dire la somme restant après paiement de toutes les charges et mensualités) est jugé insuffisant pour couvrir les dépenses du quotidien.

Plus votre foyer est composé de personnes à charge, plus ce seuil est scruté attentivement.

Utiliser un simulateur de capacité d’emprunt

Pour effectuer facilement le calcul de capacité d’emprunt, certaines banques et certains courtiers proposent de faire une simulation de la capacité d’emprunt immobilier en ligne.

En renseignant quelques informations (salaire, durée d'emprunt, montant d’une mensualité…), vous pouvez évaluer votre capacité d’endettement et faire des simulations pour choisir la durée de prêt la plus appropriée. C’est une première étape utile avant de rencontrer un banquier.

Selon les cas, il est également possible de réaliser le calcul du taux d’endettement ou une simulation de prêt immobilier en plus du calcul de la capacité d’emprunt.

Quels documents préparer pour évaluer votre capacité d'emprunt ?

Avant de lancer une simulation en ligne ou de rencontrer un conseiller bancaire, il est utile de rassembler les pièces qui permettront d'évaluer précisément votre situation financière. Mieux votre dossier est préparé, plus la simulation sera réaliste et plus votre interlocuteur pourra vous orienter efficacement.

Les documents liés à vos revenus

Vous devrez généralement fournir :

• Vos trois derniers bulletins de salaire ;
• Votre dernier avis d'imposition ;
• Si vous êtes travailleur indépendant, vos bilans comptables des deux ou trois dernières années. Tout revenu complémentaire (revenus fonciers, rentes, aides au logement) doit également être justifié par les documents correspondants.

Les documents liés à vos charges et à votre épargne

Pour évaluer votre taux d'endettement actuel, la banque analysera vos relevés bancaires (généralement les trois derniers mois) et les tableaux d'amortissement de vos crédits en cours. Votre apport personnel devra lui aussi être justifié : relevés de livrets d'épargne, attestation de donation, compromis de vente d'un bien.

La simulation en ligne ne remplace pas l'analyse complète d'un conseiller bancaire, mais elle vous permet d'arriver en rendez-vous avec une estimation de votre capacité d'emprunt et une liste de questions concrètes à poser. C'est une première étape précieuse avant de formaliser votre demande de prêt.

Comment augmenter sa capacité d'emprunt ?

Il existe plusieurs solutions pour augmenter sa capacité d’emprunt.

Augmenter son apport personnel

La première consiste à augmenter son apport personnel. L’apport personnel correspond à une épargne personnelle, par exemple des économies réalisées sur plusieurs années, un héritage, le résultat d’une vente, un livret A…

En augmentant votre apport personnel, vous pourrez faire augmenter votre capacité d’emprunt. Néanmoins, vous n’êtes pas obligé d’engager toute votre épargne pour souscrire un prêt immobilier. Il est souvent conseillé de garder une petite somme par sécurité.

Réduire ses charges fixes

Une deuxième solution pour augmenter sa capacité d’emprunt est de réduire ses charges fixes. Un emprunteur pourrait réduire ses mensualités, regrouper ses crédits ou faire un remboursement anticipé pour pouvoir s’endetter à nouveau.

Allonger la durée du crédit immobilier

Allonger la durée du crédit immobilier est également une option pour augmenter sa capacité d’emprunt. Cependant, cette solution implique d’augmenter le montant des intérêts à rembourser et il est rare que la durée d’un prêt immobilier dépasse 25 ou 30 ans.

Emprunter à deux

Enfin, emprunter à deux est également un moyen d’augmenter son budget et sa capacité d’emprunt. En additionnant les revenus de chacun des emprunteurs, les capacités mensuelles de remboursement augmentent, tout en maintenant un taux d’endettement correct ; il est, en effet, plus facile de financer son projet immobilier à 2.

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