L’achat d’un logement ancien est toujours une aventure, presque un voyage ! Pour vous aider à arriver à bon port sans encombre, Ootravaux vous donne toutes les informations à connaître et les pièges à contourner. En suivant ces conseils, vous allez éviter des erreurs et entreprendre vos travaux en toute sérénité !
#1 Ne pas préparer votre visite
Vous avez repéré le logement que vous cherchez depuis longtemps. C’est inespéré parce que les annonces sont rares dans ce quartier. Ce n’est pas pour autant que vous devez négliger les visites. Il est indispensable de bien se préparer pour ne pas oublier des informations essentielles. La meilleure solution reste une check-list que vous pouvez dégainer à chaque fois ! Superficie, orientation, prix au m² ou encore date des derniers travaux de toiture, par exemple. Cela vous permet aussi d’avoir un comparatif qui vous aidera à prendre votre décision.
Vous avez l’habitude d’entendre parler de contre-visite dans les émissions sur l’immobilier ? C’est en effet impératif de revenir plusieurs fois à différents moments de la journée. Cela vous permet de vérifier si les alentours sont agréables mais aussi l’évolution de la luminosité dans le logement, ainsi que le niveau du bruit dans la rue.
#2 Ne pas examiner le bien immobilier de manière assez minutieuse
Si vous avez jeté votre dévolu sur un bâti ancien, il est important de vérifier son état général mais aussi certains points précis pour évaluer le montant des travaux à venir. L’inspection de la toiture doit être effectuée en priorité : si la couverture n’est pas efficace, cela peut entraîner des infiltrations dans les murs et apporter de l’humidité dans l’ensemble du logement.
Après la toiture, la façade doit faire partie des éléments à inspecter, surtout dans le cas d’une copropriété. N’hésitez pas à demander aux propriétaires ou à l'agence, si un ravalement est prévu ou a été voté par le conseil d’administration des copropriétaires. Il s’agit là aussi de dépenses importantes à ne pas sous-estimer.
#3 Négliger les diagnostics immobiliers
Depuis quelques années, les futurs propriétaires peuvent bénéficier de différents audits techniques pour les aider dans leur décision. Et c’est une chance ! Il ne faut pas hésiter à réclamer ces documents dès les premières visites pour vous faire rapidement une idée sur l’état du bâtiment. Le dossier de diagnostic technique (DDT) regroupe plusieurs documents :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- Le constat de risque d’exposition au plomb (Crep) ;
- L’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante ;
- L’état de l’installation intérieure de l’électricité (si plus de 15 ans) ;
- L’état de l’installation intérieure de gaz (si plus de 15 ans) ;
- L’état relatif à la présence des termites ;
- L’état des risques (naturels, miniers…) ;
- Le diagnostic bruit ;
- L’audit énergétique si le logement est classé F ou G sur le DPE.
Vous pouvez aussi disposer d’informations concernant un risque possible de présence de mérule (champignon).
Bon A SavoirQuelle est la différence entre un diagnostic et un audit ? Le diagnostic permet d'offrir une vue d'ensemble et de définir rapidement un plan d'action. Sur cette base, un audit peut ensuite être initié pour approfondir certains aspects et valider la conformité des actions avec les objectifs stratégiques.
#4 Oublier les autorisations administratives
La réglementation française en matière de construction n’est pas non plus à négliger. Des textes s’appliquent pour de nombreuses opérations lors d’une rénovation. Si vous voulez ajouter une fenêtre, vous devez vérifier si une déclaration préalable de travaux est nécessaire. Une visite auprès du service urbanisme de la commune de votre logement vous permet de vérifier toutes les autorisations à demander avant d'entamer tout travaux de rénovation.
La rénovation de votre nouvelle habitation doit aussi répondre aux conditions de la réglementation thermique pour les bâtiments existants.
Si votre maison fait partie d’un lotissement ou votre appartement d’un immeuble, vous devez appliquer les différents textes du cahier des charges ou du règlement de copropriété.
#5 Sous-estimer le budget (et les délais !) des travaux de rénovation
Le montant des travaux de rénovation
C’est une phase déterminante de votre projet : prendre le temps de bien estimer le montant des travaux de rénovation. Si vous oubliez une partie importante comme le toit ou l’électricité, cela peut entraîner de lourdes conséquences budgétaires et mettre en péril votre projet. N’hésitez pas à solliciter plusieurs devis par lot, et à solliciter des contacts d’artisans fiables auprès de vos proches. Les écarts de prix trop importants doivent vous alerter : trop cher ou trop abordable, il faut se méfier. Notre conseil : prévoyez toujours une marge de sécurité de 10 à 20 % au-dessus de votre budget initial pour couvrir les imprévus.
Le délai raisonnable exécution travaux
Le coût des travaux n’est pas le seul élément à intégrer dans votre projet : les délais du chantier sont aussi à prendre en compte. Si vous choisissez de conduire les travaux vous-même, vous devez veiller à ce que les artisans interviennent selon un planning bien précis. Si le maçon prend trop de retard, par exemple, la pose des ouvertures va être retardée. Négociez bien aussi cette partie du devis. L'important est alors d'organiser étape par étape dans un cahier des charges votre chantier de rénovation de maison dans un ordre cohérent, pour plus d'efficacité.
#6 Ne pas s'intéresser à la copropriété
Les règles d’une copropriété s’appliquent à votre prochain bien immobilier ? Il est recommandé de demander au vendeur, avant l’achat, le règlement de la copropriété. Cela vous permet de vous assurer que les transformations que vous avez prévues sont possibles. Mais ce n’est pas tout ! En consultant les dernières décisions du conseil syndical de copropriété, vous pourrez aussi connaître les prochaines dépenses prévues pour l’immeuble. S’il s’agit de la rénovation de la façade, par exemple, cela peut entraîner des frais dans les mois à venir.
#7 Se méfier du « coup de cœur »
Vous avez vraiment été sous le charme de cette petite maison, dans le quartier de vos rêves. Mais il est nécessaire de garder les pieds sur terre et de lister tous les défauts du bâtiment. Ce n’est pas toujours simple, surtout lorsque vos recherches ont été longues ! Mais une analyse objective du bien est indispensable pour ne pas être déçu par la suite.
Mettez à contribution vos proches si vous avez des doutes sur certains aspects du bien. Vous pouvez aussi solliciter des entreprises de la rénovation, des artisans ou un architecte avant la vente. Ils vous aideront à vérifier la faisabilité de certains travaux plus techniques, comme la création d’une baie vitrée dans votre salon.
FAQ : Les questions que vous vous posez
Quel budget prévoir pour rénover une maison ?
Le budget de rénovation d'une maison varie entre 500 et 1 500 € par mètre carré selon l'ampleur du projet. Une rénovation légère (peinture, sols) nécessite 250 à 500 €/m², tandis qu'une rénovation complète incluant isolation thermique et système de chauffage requiert 900 à 1 500 €/m². Pour une maison de 100 m², comptez entre 50 000 et 150 000 € selon les matériaux choisis et les corps de métier sollicités.
Dans quel ordre réaliser les travaux de rénovation ?
La séquence optimale des travaux commence par la démolition et le déblaiement, suivis du gros œuvre pour la structure. Viennent ensuite les réseaux (électricité, plomberie, ventilation), puis l'enveloppe du bâtiment avec la toiture et les menuiseries. Les travaux se poursuivent avec les cloisons et l'isolation, pour terminer par les revêtements de sols et murs et les finitions décoratives.
Comment financer ses travaux sans apport personnel ?
Les prêts à taux zéro comme l'éco-PTZ permettent de financer la rénovation énergétique jusqu'à 50 000 € sans avancer d'argent. Le prêt travaux classique auprès des banques offre la possibilité d'emprunter entre 3 000 et 75 000 € selon votre capacité de remboursement. MaPrimeRénov' propose également des avances pouvant couvrir jusqu'à 90% du montant pour les ménages modestes, rendant possible la réalisation des améliorations sans épargne préalable.
Quels sont les diagnostics obligatoires avant rénovation ?
Les diagnostics avant travaux comprennent le repérage amiante pour les bâtiments construits avant juillet 1997, la recherche de plomb dans les logements d'avant 1949 et le diagnostic termites dans les zones à risque. Un DPE ou audit énergétique doit être réalisé pour évaluer la performance du bâtiment. Ces examens garantissent la sécurité des occupants et des artisans pendant le chantier.
Comment choisir les bons artisans pour sa rénovation ?
Il n'est pas toujours évident de sélectionner les bons professionnels pour ses travaux de rénovation, en particulier lorsque l'on n'est pas du métier ou que personne dans notre entourage n'est à même de nous recommander des artisans du BTP. La sélection d'un professionnel qualifié passe par la vérification de ses certifications RGE, assurances et références. Consultez les avis clients, demandez des devis détaillés à au moins trois entreprises et visitez des chantiers similaires déjà réalisés. Privilégiez les artisans locaux recommandés par votre entourage, vérifiez leur inscription à la Chambre des Métiers et exigez des garanties écrites sur les délais d'exécution.
Quelles aides financières pour la rénovation en 2025 ?
Les propriétaires bénéficient en 2025 d'un soutien renforcé avec MaPrimeRénov' qui finance désormais 80% des travaux pour les revenus intermédiaires et 50% pour les revenus supérieurs. La TVA à taux réduit de 5,5% s'applique aux rénovations énergétiques, tandis que les certificats d'économies d'énergie offrent des bonus supplémentaires. Les collectivités locales proposent également des subventions spécifiques, cumulables avec les dispositifs nationaux.
