Terrasse et permis de construire : les autorisations à demander selon votre projet

Aux beaux jours, il n’y a rien de tel qu’une terrasse pour profiter de bons moments en extérieur ! Mais avant toute chose, vous vous demandez peut-être si vous devez obtenir une autorisation. Et vous avez raison, car certaines constructions nécessitent une déclaration préalable de travaux, voire un permis de construire. Formalités, exceptions, fiscalité et même distance avec le voisinage : Ootravaux vous propose un guide complet de la réglementation existante pour créer une terrasse dans votre jardin.

L'essentiel

• Les terrasses de plain-pied non couvertes sont généralement dispensées de démarches administratives lorsqu’elles sont construites en dehors d’un secteur protégé ;
• Pour réaliser une terrasse couverte et/ou surélevée, vous devez toujours demander une autorisation : déclaration préalable de travaux ou permis de construire selon les cas ;
• Il est fortement conseillé de se renseigner auprès de la mairie pour savoir s’il existe un PLU (Plan Local d’Urbanisme) et des contraintes spécifiques ;
• Votre terrasse relève de la taxe foncière car elle est susceptible d’augmenter la potentielle valeur locative du bien : vous devez la déclarer aux impôts 90 jours après les travaux.

Démarches administratives pour une terrasse : tableaux récapitulatifs

Plusieurs critères sont à prendre en compte pour savoir quelles autorisations demander avant de créer une terrasse. Ootravaux vous propose ces tableaux pour y voir plus clair : 

Terrasse de plain-pied non couverte

Terrasse attenante à la maison (couverte ou surélevée)

Terrasse indépendante (couverte ou surélevée)

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Quelles sont les terrasses dispensées d’autorisations ?

Certaines terrasses peuvent être construites sans demander une autorisation, et voici lesquelles ! Retenez que ces règles concernent le cas général : c’est-à-dire si vous habitez en dehors d’un secteur protégé ou d’une zone régie par un Plan Local d’Urbanisme.

Une terrasse de plain-pied

Une terrasse de plain-pied n’est généralement soumise à aucune démarche administrative, quelle que soit sa surface, et qu’elle soit ou non attenante à la maison.

« De plain-pied » suppose que votre espace extérieur est posé au niveau du sol. Cette règle vaut aussi pour une terrasse « très faiblement surélevée » (1). Un extérieur en bois peut tout à fait entrer dans ce cadre, par exemple.

En revanche, vous devez déposer une déclaration préalable de travaux si vous habitez dans un secteur protégé.

Bon A Savoir

Si vous vous demandez ce qu’est une terrasse « très faiblement surélevée », sachez qu’il n’existe pas de limite de hauteur dans le Code de l’urbanisme. Un seuil de 60 centimètres est souvent cité, mais il ne figure pas clairement dans la loi. Le mieux reste de se renseigner auprès de la mairie !

Une terrasse non couverte

Votre future terrasse de plain-pied est découverte et ne modifie pas l’aspect extérieur de la façade de la maison ? Vous n’avez pas besoin de déposer une déclaration préalable ni de demander un permis de construire. Les règles seront différentes si vous souhaitez poser une pergola, un auvent ou une véranda.

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Secteurs protégés et PLU : des exceptions qui changent tout

Vous habitez peut-être dans un secteur protégé ou dans une zone concernée par un PLU : cette situation change la donne pour votre projet ! Avant de rentrer dans les détails, voici quelques rappels pour mieux comprendre ces spécificités.

Qu’est-ce qu’un secteur protégé ?

Les secteurs protégés sont ceux dont le patrimoine architectural est remarquable : centre historique, présence de monuments, etc. Dans ces zones, des règles spécifiques sont établies pour protéger l’aspect esthétique du bâti, et elles sont souvent contraignantes. C’est pourquoi vous ne pouvez pas faire ce que vous voulez avec une construction.

Application du Plan Local d’Urbanisme

Le PLU fixe la réglementation en matière d’urbanisme dans une commune ou une communauté de communes. Il n’y en a pas toujours un selon les localités, mais vous n’êtes pas censé l’ignorer.

Attention

Les contraintes d’un secteur protégé et d’un PLU se cumulent parfois. Vous pouvez connaître la réglementation en vigueur dans votre secteur très facilement en vous rendant à la mairie.

Terrasse couverte ou surélevée ? Tout savoir sur les démarches

Terrasses couvertes et terrasses en hauteur, même combat ! Si votre projet implique une pergola ou des pilotis, il faudra forcément faire une démarche : déposer une DP ou demander un PC (1). 

Cela dépend de plusieurs critères :

• La configuration de l’aménagement (attenant à la maison ou indépendant) ;
• Votre lieu d’habitation (secteur protégé ou non, avec ou sans PLU) ;
• La taille de la terrasse.

L’emprise au sol : un critère qui impacte votre projet

La notion d’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume d’une construction, selon l’article R420-1 du Code de l’urbanisme (2). Elle est surtout prise en compte pour les terrasses surélevées, sur pilotis par exemple.

Il faut distinguer l’emprise au sol de la surface de plancher. Cette dernière n’intervient que pour mesurer les espaces clos et couverts, et ne concerne pas les terrasses (mais une véranda, oui).

Terrasse attenante à la maison

Votre future terrasse couverte ou surélevée est accolée à votre maison : un beau projet qui permet de prolonger l’espace intérieur dans le jardin ! Ici, le type d’autorisation à demander dépend à la fois de votre secteur d’habitation et de la taille de l’aménagement (emprise au sol pour une terrasse en hauteur).

Vous habitez dans une zone avec PLU

• Terrasse inférieure à 40 m² : déclaration préalable de travaux ;
• Supérieure à 40 m² : permis de construire.

Vous habitez dans une zone sans PLU

• Terrasse inférieure à 20 m² : déclaration préalable de travaux ;
• Supérieure à 20 m² : permis de construire.

Terrasse indépendante

Les règles sont plus simples pour un aménagement non accolé, qu’il soit couvert et/ou surélevé. En effet, les formalités à accomplir dépendent principalement de l’emprise au sol de votre future terrasse :

• Une déclaration préalable jusqu’à 20 m² ;
• Un permis de construire au-delà de 20 m².

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Comment constituer un dossier de déclaration préalable ou permis de construire ?

Les démarches se font de manière dématérialisée ou sur un formulaire papier à transmettre à la mairie (en main propre ou recommandé), avec certains justificatifs. Cela dépend des communes : pensez à demander à la mairie de votre ville.

Bon A Savoir

Si vous faites appel à des professionnels pour réaliser votre terrasse, sachez que l’entreprise peut se charger des procédures pour vous. Pratique si vous trouvez la démarche fastidieuse !

Déposer une DP (déclaration préalable)

Pour déposer une DP, vous devez fournir un dossier complet comprenant :

• Le formulaire de demande rempli (variable selon les types de travaux) ;
• Un plan de situation du terrain ;
• Un plan de masse ;
• Un plan en coupe si le profil du jardin évolue ;
• Un plan des façades et de la toiture en cas de modification.

Le délai d’instruction est d’un mois pour une DP avec dossier complet. Les travaux peuvent débuter à la fin de ce délai, ou lorsque vous recevez le certificat de non-opposition (3).

Demander un PC (permis de construire)

Pour demander un permis de construire, il vous faut également fournir un dossier complet avec :

• Le formulaire dédié ;
• Les plans : de situation, de masse et en coupe ;
• Une notice de présentation du projet ;
• Un plan des façades et des toitures ;
• Un document graphique (photomontage) pour obtenir un aperçu du futur aménagement par rapport aux autres bâtiments ;
• Des photos du terrain dans son environnement proche et lointain.

Le délai d’instruction est porté à 3 mois pour une terrasse. Vous pouvez commencer les travaux dès réception de l’arrêté de PC, ou bien à la fin du délai faute de réponse (4). Sans oublier de remettre la déclaration d’ouverture de chantier (DOC) à la mairie : c’est obligatoire !

Voisinage : des distances à respecter pour votre terrasse

Un autre point important à prendre en compte avant de construire votre terrasse, c’est le voisinage. Voici la réglementation en vigueur et les distances à respecter.

Limites de propriété

Selon la règle générale, votre terrasse doit être construite à la limite de la propriété ou bien à 3 mètres minimum de celle-ci (1). Entre les deux, ce n’est pas possible : l’article R111-17 du Code de l’urbanisme précise que la distance ne peut être inférieure à 3 mètres si la construction ne jouxte pas la limite de propriété (5).

Le PLU, s’il existe, peut cependant fixer d’autres contraintes et autoriser d’autres distances. 

Et en cas de vue chez le voisin ?

Si vous pouvez voir chez votre voisin depuis votre terrasse, vous devez respecter une distance minimum de :

• 1,90 mètre si vous voyez sans vous pencher (vue droite ou directe) ;
• 0,60 mètre si vous devez vous pencher (vue oblique ou indirecte).

Cette disposition concerne tous les aménagements qui créent une vue sur la propriété voisine (6), donc potentiellement les terrasses surélevées. Et vous commencez à le savoir : le PLU peut, là aussi, prévoir d’autres règles.

La bonne nouvelle, c’est que vous avez le droit de contourner ces contraintes si votre voisin vous y autorise. Il vous faut alors son accord écrit (1).

Faut-il déclarer sa terrasse aux impôts ? Les règles de fiscalité

Un nouvel aménagement dans votre jardin est susceptible d’être taxé et soumis à une obligation de déclaration aux impôts. Là encore, cela dépend de la nature des travaux.

Taxe foncière

Une terrasse fait partie des constructions concernées par la taxe foncière car elle augmente potentiellement la valeur locative cadastrale du bien (le loyer théorique que vous pourriez demander pour votre maison).

Votre nouvel espace extérieur doit être déclaré dans les 90 jours suivant la fin des travaux, s’il ne peut pas être déplacé sans être démoli (7). Une exonération est possible pendant deux ans si vous faites cette démarche dans les délais : pensez-y. 

Taxe d’aménagement

La taxe d’aménagement, à payer une seule fois, s’applique si ces conditions sont réunies :

• Le projet a nécessité une autorisation d’urbanisme (DP ou PC) ;
• La construction crée une surface de plancher supérieure à 5 m² et entourée de murs de 1,80 m de hauteur minimum.

Rappelons que la surface de plancher ne concerne que les espaces clos et couverts (8). Votre future terrasse ne devrait donc pas relever de cette taxe.

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FAQ : Les questions que vous vous posez

Quelle surface de terrasse peut-on construire sans permis de construire ?

En général, il est possible de construire une terrasse découverte et non surélevée sans permis quelle que soit la surface. Pour une terrasse couverte ou sur pilotis, la règle est différente : une déclaration préalable de travaux suffit en-dessous de 20 m² ou de 40 m², en fonction de la localisation du terrain. 

Est-ce qu'il faut une autorisation pour faire une terrasse ?

Oui et non ! Les formalités à accomplir (ou pas) dépendent de plusieurs critères tels que le type de construction, votre commune d’habitation, et l’emprise au sol de la terrasse. Retenez que vous pouvez créer un aménagement de plain-pied sans autorisation, si vous n’habitez pas dans un secteur protégé ou couvert par un PLU.

Sources : 

(1) Quelle autorisation d'urbanisme faut-il déposer pour faire une terrasse ? Site service-public

(2) Emprise au sol : article R420-1 du Code de l’urbanisme

(3) Déclaration préalable de travaux, site service-public

(4) Permis de construire, site service-public

(5) Article R111-17 du Code de l’urbanisme

(6) Création d’une ouverture ou d’un aménagement avec vue chez le voisin, site service-public

(7) Nouvelle construction : quel effet sur les impôts locaux ? Site service-public

(8) Tout savoir sur la taxe d’aménagement, ministère de l’Économie