En France, les travaux d’extension de maison obéissent à plusieurs règles d’urbanisme qui impactent de nombreux aspects d’un projet d’agrandissement : hauteur, matériaux, esthétique, dimensions au sol... Les travaux doivent également être autorisés et donc faire l’objet d’un dépôt de dossier avant leur réalisation. Le risque ? Voir vos travaux d’extension interrompus, voire être obligé de détruire votre construction ! En récapitulant les étapes et obligations administratives, Ootravaux vous aide à être en règle afin que votre projet d’extension de maison se déroule en toute sérénité et légalité.
Cibler les travaux autorisés avant de lancer son projet d’extension de maison
Une extension de maison peut prendre de nombreuses formes :
- aménagement de combles ;
- création d’une véranda ;
- transformation d’une terrasse en véranda ;
- construction d’une annexe ;
- réalisation d’un garage ;
- construction d’un abri de jardin ;
- surélévation de toit...
Touchant à l’aspect extérieur de la maison, ces travaux d’agrandissement sont encadrés par plusieurs documents officiels qu’il est indispensable de prendre en compte avant de concrétiser son projet d’extension de maison.
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) : la base des travaux d’agrandissement de maison
Le Plan Local d’Urbanisme de votre commune est le premier document à consulter si vous envisagez la construction d’une extension de sa maison. Il se demande tout simplement en mairie. Il vous informe sur :
- la localisation des terrains constructibles (peut-être ne pouvez-vous pas agrandir votre maison en empiétant sur la surface de votre jardin car celui-ci n’est pas entièrement constructible !) ;
- le recul minimal d’une construction par rapport à la voirie (ce qui peut impacter la surface de votre extension) ;
- la hauteur autorisée (important en cas de surélévation de toiture notamment) ;
- l’aspect esthétique des constructions (autorisation ou non de certains matériaux, design moderne, etc.).
Le PLU a pour vocation de garantir l’homogénéité esthétique d’un quartier ainsi qu’un développement équilibré des constructions, à l’échelle de toute la ville comme d’un quartier. Le PLU constitue donc la base de tout projet de construction ou d’agrandissement de maison. Vous fourmillez certainement d’idées pour votre projet d’extension, mais votre choix va nécessairement être orienté par le PLU, qui remplace le Plan d’Occupation des Sols, désormais caduc.
Quelle solution lorsque la commune de l’habitation ne dispose pas de PLU ?
Certaines communes n’ont pas de PLU car la création d’un Plan Local d’Urbanisme est long et coûteux. En outre, il n’est pas légalement indispensable en France. De nombreuses petites communes font donc le choix de s’en passer. Dans ce cas, comment savoir la hauteur maximale d’une toiture pour agrandir par surélévation, les matériaux autorisés pour une véranda ou encore les détails régissant l’aménagement des combles ? Vous pouvez alors vous tourner vers les cartes communales avant de lancer le chantier de votre extension de maison. Moins complète qu’un PLU, la carte communale permet de cibler les zones constructibles.
Lorsque la commune n’a pas non plus de carte, vous devez alors vous référer au RNU ou Règlement National d’Urbanisme pour vos travaux d’extension de maison.
Agrandir sa maison : permis de construire ou déclaration préalable ?
Selon le type de travaux que réclame la construction de votre extension et surtout leur ampleur, des démarches différentes peuvent être nécessaires afin d’obtenir l’autorisation d’agrandir. Les démarches ne dépendent en effet pas tant de la nature de l’agrandissement (combles, garage, véranda...) que de leur surface. Les pièces à fournir dans le dossier de demande et les délais de traitement peuvent alors varier.
Un projet d’extension de maison sans démarches, est-ce possible ?
Vous pouvez procéder à l’extension de votre maison sans autorisation ni démarches d’aucune sorte. Cependant, ce cas est très limité puisqu’il ne concerne que les extensions de moins de 5 mètres carrés. Autrement dit, il est rare de pouvoir agrandir sa maison sans démarches. Une telle surface ne permet en effet pas la création d’une pièce assez grande pour l’aménagement d’une chambre supplémentaire, ni d’une cuisine d’été, etc. Cela vous permet en revanche de lancer l’aménagement d’une petite mezzanine par exemple (bureau, salle de jeu pour enfant...), ou la construction d’une véranda servant simplement d’entrée à votre maison. Ces 2 idées sont la solution la plus facile pour un agrandissement de maison nécessitant un minimum de démarches.
Une déclaration préalable de travaux (DP) peut-elle suffire pour agrandir sa maison ?
Pour que vous puissiez vous contenter d’une déclaration de travaux, la surface de votre projet d’agrandissement de maison doit être comprise entre 5 et 20 m2 en zone non urbaine et 5 et 40 m2 en zone urbaine (regardez bien dans le PLU pour connaître la zone de votre maison !). La demande de déclaration de travaux prend la forme d’un dossier comprenant :
- un plan de situation du terrain (il situe le terrain à l’intérieur de la commune) ;
- un plan de masse (il montre les volumes de la construction) ;
- un plan des façades et toitures (notamment si vous posez des Velux lors de l’aménagement de vos combles ou ajoutez des fenêtres à votre maison) ;
- un plan en coupe du terrain (si votre extension impacte le profil du terrain) ;
- le formulaire de DP dûment rempli.
Le dossier doit être déposé en 2 exemplaires à la mairie, et les plans doivent être fournis en 4 exemplaires par dossier.
Une fois le dossier de travaux déposé, la mairie dispose d’un mois pour apporter une réponse à votre projet. Si vous n’avez aucune nouvelle dans ce délai, cela vaut acceptation de vos travaux d’agrandissement. La mairie doit alors vous fournir un certificat de non-opposition, que vous devrez afficher clairement sur votre terrain durant toute la durée du chantier.
Les conseils d'un architecte pour obtenir un permis de construire
Faut-il un permis de construire pour vos travaux d’agrandissement ?
Votre projet d’extension de maison dépasse les 20 m2 en zone non urbaine ou les 40 m2 en zone urbaine ? L’obtention d’un permis de construire est obligatoire avant d’agrandir votre maison. Vous aurez alors 3 ans pour réaliser votre agrandissement de maison. Les travaux ne doivent pas être interrompus pendant plus d’un an. Vous pouvez cependant demander une extension du délai en mairie. Comme la déclaration préalable de travaux, le permis de construire doit être affiché lisiblement pendant le chantier. Après dépôt du dossier, la mairie dispose de 2 mois pour accepter ou refuser votre projet d’extension de maison. Ce délai passe à 3 mois si votre maison est située près d’un monument historique ou dans un site patrimonial remarquable.
Aux éléments de dossier similaires à la DP, il faut ajouter pour une demande de permis de construire :
- des photos situant le terrain portant l’agrandissement dans son environnement proche et lointain ;
- des croquis ou images 3D permettant de visualiser le projet d’extension et son lien avec le bâtiment existant ;
- une notice établissant la description votre projet et les travaux prévus ;
- une attestation de prise en compte de la règlementation thermique (RT).
Bon A SavoirAgrandissement et réglementation thermique
À part l’aménagement de combles, un projet d’extension de maison est rarement considéré comme une rénovation d’habitation, mais comme un projet en neuf. Votre nouvelle pièce est donc tenue de respecter la réglementation thermique, qui gère notamment :
- l’isolation ;
- la consommation énergétique de l’habitation ;
- la ventilation.
C’est désormais la RT 2020 qui régit la construction des extensions et autres bâtiments neufs.
Intervention d’un architecte : quand est-elle obligatoire pour agrandir son habitation ?
Deux conditions rendent le recours à un architecte obligatoire pour la réalisation d’une extension de maison :
- si l’extension que vous prévoyez de construire porte la surface totale de votre maison à plus de 150 m2 ;
- si l’ampleur des travaux nécessite un permis de construire.
Votre projet remplit ces 2 conditions ? Vous êtes dans l’obligation de recourir à un architecte pour réaliser votre projet.
Vous êtes cependant libre de recourir à un architecte pour votre agrandissement afin de lui déléguer :
- la réalisation des plans ;
- l’obtention de l’autorisation d’agrandir la maison ;
- la recherche d’une solution d’aménagement selon les contraintes du PLU ;
- le suivi des travaux d’agrandissement.
Recourir à un architecte permet d’être plus serein quant à l’aspect technique et légal des travaux d’extension. Il peut également vous donner des idées sur l’aménagement de votre extension afin que la pièce soit particulièrement agréable à vivre. Son intervention sur votre projet a naturellement un prix qui vient s’ajouter à celui de la construction elle-même, à ne pas négliger dans votre devis d’extension !
À la fin des travaux d’agrandissement : les démarches
Votre extension de maison est enfin terminée et vous pouvez profiter de votre toute nouvelle surface. N’oubliez pas d’effectuer les quelques démarches restantes afin de clôturer officiellement vos travaux ! En France, vous devez en effet informer la mairie de la fin du chantier en lui adressant une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (Daact) réalisés. Cette déclaration est nécessaire pour une construction ayant fait l’objet d’un permis de construire aussi bien que d’une déclaration de travaux.
Comment faire une Daact ?
Si votre extension n’était soumise qu’à une DP, vous devez simplement remplir un formulaire Cerfa n° 13408*05 et le remettre en mairie en 3 exemplaires. Si le projet impliquait un permis de construire, vous devez ajouter une attestation certifiant que votre construction respecte bien la réglementation thermique en vigueur.
Cette attestation doit être remplie par un professionnel, qui peut être :
Après réception du formulaire, la mairie dispose de 3 mois pour contester la conformité de vos travaux. Au-delà, vos travaux sont considérés comme conformes et donc validés.
Les risques en cas d’extension de maison non conforme
Durant ses 3 mois de délai, la mairie peut faire intervenir des agents pour contrôler la conformité de votre extension avec la description fournie dans la déclaration préalable ou le permis de construire que vous aviez déposé en amont des travaux d’agrandissement. S’ils constatent par exemple que la surface n’a pas été respectée, que le toit est trop haut, que vous avez employé du PVC (polychlorure de vinyle) au lieu du bois pour votre véranda, que l’isolation de votre extension est insuffisante ou que l’espace entre la construction et la voirie est non conforme par exemple, la mairie peut exiger :
- la réalisation de travaux de mise en conformité ;
- le dépôt d’un permis de construire modificatif ;
- la démolition de l’extension (s’il n’y a pas d’autre solution).
Le prix de votre extension de maison peut alors s’envoler : le recours à un architecte dans un tel projet peut éviter les oublis ou le non-respect de la description du projet et garantir un chantier conforme.
Déclarer son extension de maison aux impôts
La construction d’une extension augmente la surface de plancher de votre maison. Par conséquent, elle impacte le montant de divers impôts locaux. Agrandir sa maison a en effet un prix lors de la réalisation du projet, mais aussi à long terme. À la fin des travaux d’agrandissement, vous devez informer le service des impôts dont dépend le bien en remplissant un formulaire :
- Cerfa n° 10867*07 pour une maison ;
- Cerfa n° 10869*06 pour un appartement.
Ce formulaire doit être envoyé dans un délai de 90 jours après l’achèvement du chantier de votre habitation.
Bon A SavoirSi vous avez un projet d’agrandissement de maison, il est important de bien distinguer surface de plancher et surface au sol. Cela vous permettra de savoir si un architecte est obligatoire et quelle surface déclarer aux impôts :
- La surface de plancher est la surface totale de votre maison dès que la hauteur de plafond excède 1,80 m, hors surface occupée par le garage.
- La surface au sol est l’espace qu’occupe votre maison dans votre jardin (elle ne prend donc pas en compte les étages ou les combles aménagés d’une habitation par exemple).
